过户事宜

一、案情回顾2011年，杜某与石某在中介撮合下订立房屋买卖合同，双方约定，出卖人杜某应在房屋过户之日起90日内向派出所办理户口迁出手续，如出卖人未将该房屋相关户口迁出，应向买受人承担违约责任。石某取得所有权后于2018年将该房屋售给李某。关于户籍问题，石某与李某在房屋买卖合同中也有类似违约责任的约定。待二人交易完成后，李某发现这套房屋内还有崔某的户籍。于是，李某将石某诉至法院，要求其承担违约责任。法院审理后查明，该房屋最早是杜某自崔某处购得的，杜某取得房屋所有权后，并未向公安机关查询房屋户籍迁出情况。石某从杜某处购得房屋后，同样也未查询。因李某和石某的购房合同中关于户籍迁出有明确的约定，经法院调解后，石某向李某支付六万元违约金。此后，石某同样依约将杜某诉至法院，要求其承担违约责任。法院审理后认为，即使涉案房屋内尚有他人户口非出卖人杜某原因导致，但作为卖方也应尽到注意义务，在合同有明确约定的前提下，杜某应向石某承担违约责任，最终判决他向石某赔偿违约金六万元。二、法官支招房产交易过程中，户口迁移环节很容易成为房屋买卖中产生纠纷的“坑”。对于卖方，在签订房屋买卖合同前，一定仔细研读即将要签订的房屋买卖合同，确定双方的权利义务，避免因为疏忽而承担可能的违约责任。在签订房屋买卖合同前，要务必确认待交易的房屋是否有他人户籍。如有他人户籍，可及时向有关人员联系迁出户籍。一般而言，业主凭借房屋所有权证和身份证明，即可向户籍登记机关查询房屋户籍登记信息。如经查询，发现房屋内有他人户籍，且无法将其迁出，基于诚信原则，在房屋交易中则务必向买方释明。对于买方，在签订房屋买卖合同前，要看清即将签订的房屋买卖合同，确定双方的权利义务，避免因为疏忽而承担可能的违约责任。如买卖合同中有关于户籍迁出的约定，完成房屋过户登记后，一定要及时查询房屋户籍迁出情况，避免扩大损失。

2019/8/10 16:57:24

几乎各行各业都会在实践当中发现问题，并更新换代，与时俱进，房地产行业也是如此。首先是形式上的更替，从第一代茅草/瓦石房到第二代钢筋砖瓦房，再到第三代电梯高层房，以及未来将要实现的第四代空中庭院房……都是积累了人们的经验、智慧，在结合当时的现实情况衍生出的产品。再来是管理上的更替，因为住房形式、市场形式、社会风气在变化，管理制度就需要时长地查漏补缺了。比如，针对楼市当下繁多的乱象，规范不动产登记就势在必行了，在证件和手续上也发生了一些变化，这几点房本冷知识该了解。一、“不动产证”和“房产证”是一样的吗？如果是严谨一些来看的话，二者是有一些区别的。一是发放单位不同：由住房和城乡建设部所发放的是房产证，而由国土资源部所颁发的则为不动产证。二是法律效益的范围不同：房产证是购房者交易并取得房屋合法所有权后，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。不动产证是法律规定需要登记的不动产物权证件。三是证件的信息不同：房产证上有房屋的面积、地段、单元和楼层，还有户主的信息。不动产证在房产证信息的基础之上，还增加了还有其它的像宅基地等信息。有了“不动产证”之后，“房产证”就没用了？房产证只能代表房子的产权所有，并不能代表土地所有，所以功能比较单一，不动产证是“三证合一”的产物，功能更加齐全一些。所以不动产证可以被理解成新版房产证，但是房产证却不能被叫做旧版不动产证。当然，话又说回来，这是两码事，有了不动产证，房产证也有一定的法律效益，因此还是要好好保持。二、“房产证”有必要更换成“不动产证”吗？现在楼市监管措施正在不断完善，未来需不需要不知道，但就目前而言，我们买房自住的人其实没必要一定要去特意换证，除非是需要投资出租或者是卖房交易，不动产登记是要今后肯定要去做的事情。“红证”、“绿证”、“黄证”有什么特殊意义吗？红色：房产所有权和土地所有权合一的证（商品房，可自由交易)。绿色：土地性质为国有的房地产权证，分为国有出让和国有划拨两种土地性质。(出让性质的可以正常交易，划拨性质的必须在补缴土地出让金后，转为出让性质才能正常交易)黄色：红绿证用地情况之外的房地产权证，比如以征用划拨方式取得土地使用权、职工购买的平价房、优惠价房等情况。当然，由于房地发展的前20年，很多地区漏洞百出，市场多有很多不和规矩的事情，所以实际情况也不尽相同。有些地方是统一的，也有些是分颜色的，主要以红色居多，而黄色的在很多城市都已经见不到了。三、房产证如何分辨真假？其一，发证编号：通过网站或者电话就查询一下发证编号，假证一查便知。其二，封皮：真的封皮是进口塑纸材质，摸起来较硬且有凹凸感。假证多用镀膜纸，用手就可以把塑料镀膜撕下来。其三，纸张：真的纸张是印钞纸材质，可对比纸张的挺括度和音色来辨别真伪。真的底部的“房产证所有权证”相对凸出、清晰，容易看出来。假的往往颜色深浅不一。真的在封面里页中有印制流畅的“翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花"，而假的粗糙，线条刻板。在房产证的发证机关盖章页上，具有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，假证工艺达不到这么细腻。其四，附记：真证的附记会注明产权来源和分摊面积等。假证上内容往往一片空白。其五，图纸：房产证后面会有一张单独的房屋分户图纸，且是较厚的专用纸，假的纸张是很薄的4A纸。房产证骗局很多，各位购房者应该有所警惕。比如，有些地区仍然允许开发商代办房产证，所以犹豫开发商拖延不作为或是倒闭跑路，导致业主入住一二十年都拿不到房产证的情况并不少见。也有的利用老百姓对概念的不清晰而骗取高额的手续费，其实办证只需几十元，根本无需几百上千那么多。更有造假的，花钱却没买到房子产权，最后房子变成了别人的。最后，诸葛小编要提醒一句，买房有风险，出手需谨慎。

2019/8/10 16:38:49

房屋所有权证，简称房产证，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。一般我们买房都是有房产证的，但是有些时候也会有无房产证的房屋交易，比如购买小产权房等等，这种类型的交易无疑是有法律风险的。接下来，小编就具体谈一下这个问题。壹无房产证，提防一房多卖由于房子没有房产证，购房人和售房人之间只是合同关系，换言之，你把房子买过来了，只是观念上的“买过来”，而不是房屋所有权人，根据《物权法》规定，不动产所有权的取得，以登记为生效要件，不动产未登记就不发生法律效力。登记的后果是房管部门会给发放房产证，上面会注明房屋所有人是谁，从而在法律上保护购房者的利益。购房者没有房产证，售房者如果有过后取得房产证，再把房子卖给别人，又办理了过户手续，这样，房子就是别人的了。购房者只能要求售房者赔偿经济损失了。贰无房产证，无法基于物权展开其他交易房屋所有权人可以对房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，但是没有房产证（不是所有权人)，就没有办法对行使以上权利了，具体来说，就不能把房子出售、出租、抵押、典当、赠与、拆除，无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任，在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。叁无房产证，遇到拆迁很麻烦根据《城市房屋拆迁管理条例》被拆迁人是指“被拆迁房屋的所有权人”，也就是说，假如遇上拆迁，你将没有拆迁补偿，当然，像那种尚未过户，但是是合法建筑的，售房人是房屋所有权人，售房人可以得到拆迁补偿，你可以依据合同要求赔偿，通常他拿了补偿款，也有钱赔给你（当然，他不愿意赔或者赔偿金额有争议，那只有打官司了），假如是违法建筑，那就真的没有拆迁补偿了，如果你是不知情的，还可以依据合同要求售房者赔偿。肆无房产证，离婚难分房对于没有取得房产证的房子，不管是婚前买还是婚后买，只要尚未取得房产证的房屋，法院在离婚判决时将会对房产不予处理。但也不是真的就不管了，等到正式取得房产证的时候，当事人可以另行起诉，到时候再确定分割方案。伍写在最后其实，购买无房产证的二手房，在司法实践中还会有其他更多的风险，这种购房行为小编实在不建议，要买期房，可以购买证书齐全的预售房，起码还可以到房管局进行备案登记，防止“一房多卖”和“多重抵押”。

2019/7/27 14:40:41

过户是购房过程中重要的一步，只有当房子过完户后，这所房子才真正的属于购房者。但是在某些时候购房者明明该付的款项已经全部付完，却被告知房子无法过户。这是为什么呢？以下四种情况二手房是难以办理过户的，购房者在交易前一定要考虑清楚。 1、贷款尚未还清 有些购房者在房产交易的过程中，原房主因为房屋贷款还未还清，导致房产证还抵押在银行，往往购房者在交了首付后才得知因房产证被抵押在银行而无法过户。 要想过户，必须先还请贷款，才能将房产证拿回从而顺利过户，如果房子还做了其它担保欠款，也必须先还清，才能办理过户。这种情况下如果房主本身没有还清贷款的能力，就需要购房者先支付部分款项用于解抵押，这样对于购房者而要存在一定风险，建议第三方资金监管机构介入。 2、房屋其他产权人未同意卖房 有些房屋的产权人不止一个，如果在卖房时，只有一个产权人签字同意卖房，该合同无效。即使过完户，只要未签字的产权人追究起来，也只能退房。这种情况常见于夫妻共有房产，在过户时，必须要房产证上所有产权人到场签字，即使有人来不了，也要有授权书，委托他人来签字。 3、房屋被查封 有些人在进行二手房交易时没有通过靠谱的中介机构，所以导致有时候交易的是被查封的房屋，直到过户时才发现交易的房屋已经被查封，这样的房屋在查封期间肯定无法过户。 4、经济适用房未满五年 交易尚未满五年的二手经济适用房签订买卖合同是无效的，并不会受法律保护。但在现实情况中，一般都是双方私下约定满五年之后再过户，但是在法律上此约定无效。 有时在未满五年之前，因为房价出现了上涨，好多卖家都感觉卖亏了，都会以经济适用房未满五年，国家规定不允许上市交易的理由到法院起诉主张合同无效。而法院也会依法认定合同无效，买家不得不返还房屋。因此经济适用房如果未满五年，是肯定无法过户，在交易过程中，也要承担极大的风险。 最后，提醒各位购房者在进行房屋交易时，一定要提前了解好该房屋是否可以正常交易，正常过户。在必要时，可以选择相关的法律人士来协助交易，这样可以让自己在交易过程中降低风险。

2018/12/12 9:05:35

最近很多网友都询问二手房交易办理过户后，怎样查询过户是否成功。针对这一问题，购房指南今天为大家详细介绍下。 二手房交易办理过户有以下几个步骤： 步骤1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 步骤2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。 买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 步骤3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权。 对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 步骤4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。 步骤5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 步骤6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 步骤7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款。 待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 步骤8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 二手房过户是否成功，怎样查询？ 二手房过户，是整个二手房交易中的一个重要环节，一般是委托中介人员完成。具体的查询方法有以下几种： 第1种：如果不嫌麻烦，可以自己去国土局查询。 第2种：拨打当地国土局办文查询电话，按语音提示输入过户回执号，回复是“复涵代取”就是过户成功。 第3种：网上查询。这个是最方便、最省时的途径。 备注：去国土局办理过户后，国土局会给一个回执，一般在5个工作日后输入回执编号，即可查询办理进程。但是新房无过户价，时间比较久。 二手房买卖应注意事项共有以下几点： 看房屋手续是否齐全（查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）； 还有产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）； 注意交易房屋是否在租（须注意：买卖不破租赁）； 土地情况是否清晰（是否有土地抵押，查封等）； 市政规划是否影响（是否在动迁红线内）； 房屋是否合法（不要有违规搭建等，无法办理过户）； 单位房屋是否侵权（福利分房等）； 水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是教育地产）； 中介公司是否违规（选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）； 合同约定是否明确（违约赔偿责任）。

2018/11/12 9:10:12

在现实中常常会发生事与愿违的事情，房子想卖出去可是到处找不到买家。房子刚刚出租出去，才发现买主找上门来。这时候不仅是卖家，买家也会有疑惑，已出租的房屋能买卖吗？答案是肯定的，那么购买出租中的房屋需要注意什么问题呢？下面就随小编一起来了解下吧。 一、已出租的房屋能买卖吗？ 对于已经出租的房屋能买卖吗，答案是肯定的。因为房屋出租的法律关系中，承租人享有的是房屋的使用权，而房屋的所有权依然属于出租人；此外对房屋上设立租赁合同是一个负担行为，而房屋买卖是处分行为，两者同时进行并不冲突。 不过要注意买卖出租房屋的两个问题，一是买卖不破租赁，即在租期到期之前，房屋购买者不能要求承租人腾房。二是承租人的优先购买权，买出租的房屋之前要有承租的人的放弃优先购买权最好。 二、买卖出租中得房屋需注意什么？ 签订正在出租中的二手房买卖合同，应当注意以下问题： （1）不仅要在房屋买卖合同中注明房屋正在出租，还要将租赁合同作为二手房买卖合同的附件 如果不按这个要求做，则可能发生以下的风险： 1、一旦出卖人违约不想出卖房屋时，既可另行签订虚假租赁合同，将租期约定很长，将租金约定很低。这样依据“买卖不破租赁”，不论是出卖人或者买受人都无权主张承租人腾退房屋。这样足以打击买受人要求继续购买房屋的意志，而出卖人则不用承担任何违约责任。 2、出卖人可以降低租金，改变买受人的预期收益。 （2）要明确约定房屋租金何时转由买受人收取 通常房屋租金最迟在买受人支付百分之八十购房款或者房屋产权过户时，转由买受人收取。 （3）约定交房时间和延期交房的违约责任 不要仅在房屋买卖合同中简单的约定，租赁合同终止后，出卖人交付房屋。还要约定出卖人交付房屋的具体时间，以及逾期交房的违约责任。因为租赁合同到期后，承租人以各种理由不按期腾退房屋的情况非常普遍。 （4）要明确约定租赁合同到期后，如果承租人未腾退房屋，出卖人负有请求承租人腾退房屋的义务 因为就租赁合同而言，出卖人是租赁合同的出租方，是租赁合同的相对人；就房屋买卖合同而言，出卖人有按期交付房屋的义务。 （5）要明确约定买受人保留一部分购房款，待房屋交接后支付 因为出卖人办理完产权过户后，可能人都难以找到，但是对于正在出租的房屋，出卖人的多项义务尚未履行。 以上为您详细介绍了“已出租的房屋能买卖吗”以及“买卖出租中得房屋需注意什么”的相关内容，希望能够帮到您。房屋出卖行使的是所有权，房屋出租行使的是使用权，两者并不冲突。但是一定要弄清楚房屋出租和房屋买卖的关系以及买卖不破租赁，承租人的优先购买权等规则。

2018/10/28 13:49:59

在购房者看来，一旦签了购房合同，那房子基本就算定下来了，买房也可以告一段落了！然而，小编要泼你冷水了，在以下这6种情形下，即使签了购房合同也无效，你只能白高兴一场！ 情形1、卖房者是无民事行为能力人 按照我国《民法通则》规定要求：无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，所以无民事行为能力人的房产买卖应由其法定代理人来代签合同，购房者与本人所签合同无效。 情形2、卖房者是限制行为能力人 对于限制行为能力人，其只能进行与之年龄、智力、精神状况相对应的民事行为，他们的房产买卖也需要由其法定代理人来代签合同，购房者与本人所签合同无效。 情形3、买卖双方存在欺诈行为 买卖双方在进行房产交易时，如果一方存在捏造事实或隐瞒真相等情况，比如卖方未告知买方所售房产已抵押，诱使交易达成，这种情况下所签合同无效。 情形4、买卖双方并非自愿交易 一般来说，房产交易必须是买卖双方自愿的，如果一方以胁迫的手段迫使对方签订房屋买卖合同，比如恐吓，这种情况下所签合同会认定为无效。 情形5、乘人之危 在进行房产交易时，如果一方明知对方处于危难之际或利用对方的迫切需求，强迫对方接受明显不公平的条件所签下的购房合同。 情形6、买卖双方损害国家、集体或他人利益 为了少缴税，在房产交易时，买卖双方往往会签订两份合同，一份以极低价格成交，而另一份为正常价格成交，这无疑损害了国家利益，这种情况下所签订的合同无效，甚至还将面临处罚。 虽说签订购房合同是件让人兴奋的事情，但不得不注意以上这6种情形，否则即使签了购房合同也无效。对于无效购房合同，大家遇到过吗？

2018/10/11 16:10:06

中国人的传统观念就是有房才有家,所以结婚前买新房是十分普遍的事情。当然买房是一笔大开销,小两口未必能承担得起,往往双方父母或多或少会给予援助。因此,在房产证署名的问题上也可能因具体情况变得多样,一般来说有五种不同的署名选择,不同的署名方案可能导致不同的法律后果。 情况一:只署男方或女方一人的名字有些经济实力的家庭可能会有这样子的情况——买房的所有房款由准夫妻中的一方或一方家庭独自承担,而房产证署一方一人名字。而这还分两种情况,其一是署名为出资方,其二是署名为非出资方。 ① 一方或一方的父母出资,仅仅登记在该方子女的名下,根据新《婚姻法》的规定,这属于该方子女的婚前个人财产,结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产,若出现离婚,该房产仍属于原产权人; ② 一方或一方的父母出资,但登记在未出资的另一方名下,法院通常认定为一种附条件的赠与行为,如果双方未结婚,该房屋属于产权证上所载一方的名下,但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚,则属于产权证下该方的个人财产。 情况二:署准夫妻双方的名字毕竟是为了结婚买的房子,房产证写准夫妻双方名字的情况是比较多的。 ① 准夫妻终成眷属。房子将视为夫妻的共有财产,即便是父母出资,如果没有借条等相关证据,这出资买房也将被视为赠与夫妻两人,为夫妻双方共有,若以后离异了,父母也无权索回出资款项。当然“有福同享,有债同背”,买房贷款也是夫妻的共同债务。 ② 若购房后准夫妻没有进行婚姻登记反而分手了。那么房子依然是为双方共有财产,买房贷款也是双方共有债务。而若涉及父母出资,父母要追讨出资房款则要提供相关证据证明父母出资是以准夫妻双方结婚为前提的,是一种附加条件的赠与。 情况三:署一方及该方父母的名字这是由一方承担全部房款,那么这就属于婚前财产,基本上没另外一方什么事情。但是如果婚后夫妻双方用婚后的收入还房贷的话,一旦离婚,另一方虽无法主张房屋,但对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产,并要求对方及其父母返还并平均分割。 情况四:署一方父母的名字对于出资方的父母或许会考虑到准夫妻一天没有结婚,存在不确定性,因而房产证会署父母名字,而这种情况,房子就是父母的财产,贷款也是父母的债务。但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的,而双方最后离婚,一方虽无法主张房屋,但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷,并要求父母返还并平均分割。 情况五:署双方及双方父母的名字这种情况房子将是准夫妻和双方父母的共有财产,贷款也认定为其共有债务。如果婚后仅用夫妻双方的婚后收入还贷的,双方离婚,对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产,双方父母则无权享有该部分财产。

2018/10/5 14:19:32

除了居住外，不少朋友买房也有落户的动机，而能够及时落户也是二手房相较于新房的一个显著优点。但是，并非所有的二手房买主都能顺利在新家落户，有八种二手房即使顺利过户，也很难落户。 1、买了不限购的房屋 所谓不限购的房屋一般为商住两用或商业用房，其产权多为40年或者50年，不属于70年产权的普通住宅，只能注册公司，不能落户，且物业费较高，水电费等按照商业标准征收。 2、买了房龄较老的房屋 对于一些房龄较老的房屋，已规划拆迁户籍已冻结区域住房，户口仅能迁出而无法迁入。看似买了拆迁房，可以获得一笔拆迁款，其实无法落户是得不到补偿的。 3、房屋面积未达到入户标准的小户型 目前，一二线城市与沿海城市都已经取消了购房入户，比如北上广深、南京、杭州等。而在可通过购房入户的城市中，对所购房屋的面积有要求，最低入户户型面积要求不低于60㎡。 4、原房主户口未迁出 目前，我国很多地方实行的是“一房一户”，所以即使你买了房，如果原房主未迁出户口，那么你也无法落户。所以，在买二手房时，一定要约定好原房主迁出户口的详细时间，以及较高的逾期赔偿金额。 5、买了小产权房 小产权房没有国家颁发的房产证，自然无法办理落户。而且小产权还不受法律保护，如果遇到拆迁等情况，往往得不到相应的赔偿。 6、没有房产证的房屋 没有房产证的房子不能落户，也得不到公证。不过你可以持有所有权证明材料签订赠与协议，然后，将房子实际交付，等到办理过户障碍消除时，直接按户到你的名下。 7、违规建造的房屋 对于违规建造的房屋，必然没有国家的批准，那么也就无法落户。不过，有些购房者就是为了图便宜，敢冒风险买了这种房屋，结果“钱房两失”。 8、被查封的房屋 有些购房者在毫不知情的情况下买了被查封的房屋，这样也是无法入户的。要知道这类房屋只有法院才能进行处理，即使你低价买了，也没用。 对购房者来说，买房能够落户十分重要，毕竟这是一个人基本权利得到保障的必要条件之一。所以买房时一定要注意落户这个问题，不然，即使你买了房，也无法入户。

2018/9/29 9:32:56

买卖二手房的时候，交完首付过完户，卖房人就欢欢喜喜付了尾款拿了钥匙，搬进新房后却发现了问题：原房主的户 口还没迁出去，自己落不了户，该怎么办?这并不是危言耸听，房屋买卖纠纷中，涉及户口迁出问题的比重呈现增长趋势，很多人会觉得不迁户口也没什么影响，实际上却隐藏着很多风险。 风险一：学籍被占用 原房主户 口不迁出去，最明显的问题就是占用上学名额，很多买房人为了孩子花高价买学区房，等买了房子才发现房东户口没迁出去，学籍也被占用了，就算能协商，如果因为这错过孩子的入学时间，得后悔死了。 风险二：易产生债务纠纷 如果原房主涉及了债务纠纷，户 口还在你的房子上，有债主或者法院找上来就麻烦了。 风险三：转卖时影响销售价 买的房子过几年想转卖出去，对方买主问到迁户 口的问题，得知你的户 口根本不在这，而是原房主的户 口占用着房子，换做谁都会犹豫，毕竟涉及的人越多麻烦也越多，这很有可能成为别人跟你讨价还价的好借口。 风险四：拆迁补偿影响分配 还有一种风险可能就是拆迁补偿了，虽然拆迁主要看户 口本，但在实际操作的时候还是会根据实际居住人数分配补偿款，如果遇到一个事多的原房主，又将是无休止的麻烦。 看到这里，估计该有朋友说了，既然对方不迁户 口有这么多问题，买房的时候提前跟其约定好，在合同里明确一下迁出时间以及违约金比例，可是别忘了，林子大了什么鸟都有，房东无赖你也拿他没辙。 怎么会拿他没办法呢，去法院告他或者让派出所的人把他户 口迁出来不就行了?问题远没有大家想象的那么简单。 根据1958年1月9日施行且至今仍生效的《中华人民共和国户 口登记条例》规定：“户 口登记工作，由各级公安机关主管。公民迁出本户 口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户 口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户 口。 也就是说，户 口迁移属于公安机关的管理范畴，法院无权受理以及审理户 口迁移纠纷，买房人可以依据合同要求对方支付逾期迁户 口的违约金，但是不能强制要求对方迁户 口，就算是公安机关也无权让人家迁户 口，较后顶多能要回点违约金，也没解决根本问题。 所以融360房贷君认为一切还是要防患于未然，买房之前就要做好准备，除了在合同里写清楚户 口迁出时间，较好亲自到辖区所在的派出所核实一下户 口情况，或者委托中介机构核实房屋信息，并出具加盖中介公章的书面核实报告，以免个别中介从中期满购房人，出现问题还可以追究中介的连带责任。 还有一个重要的手段就是不要急着付尾款，在确认对方已经迁出户 口、没有其他问题后再给对方尾款，尾款较好数额不要太少，几万块可能对人家没有威胁力，买卖二手房坑太多，要打起十二分的精神。

2018/9/27 18:15:08