虽然买卖合同有效,但由于政策、房价、人为等不稳定因素的存在,使得回迁房的买卖成为引发纠纷的重灾区,购房者应对其中的各种风险高度警惕。
1、过户时间难明确
因卖方在出售房屋时只有回迁安置协议,尚未办理不动产权证,故购房者无法即时取得不动产权证。由于回迁房建设交付周期长,故房屋过户时间本身就很难具体明确。
同时由于期限长,阻碍买卖合同正常履行的各种情形均有可能出现:如当家庭内部对回迁房的分配产生纠纷,房屋可能成为有权属争议的房产;卖方在未为买方办理过户登记手续之前去世,其继承人对回迁房买卖合同存有异议;出卖方因各种因素不愿配合买方履行过户的义务;卖方在标的房屋上设置了抵押权或因债务原因被债权人申请法院查封等等。
在上述种种情形下,房屋过户时间将更难以明确。
2、“一房多卖”之风险
因回迁房的买卖无法办理预告登记,就有可能存在出卖方将房屋“一房多卖”。一旦房价高涨,违约成本过低,出卖方极有可能将房屋出售给他人。出卖方将回迁房数次出卖所签订的合同,如不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。
这也就意味着到时候要和多方争夺房屋的产权,存在极大的法律风险。
3、资金风险
因房屋尚未取得不动产权证,购房者无法办理按揭贷款。但卖方往往要求买方一次性付清购房款,如果没有足额现金,购房者可能需要通过其它融资途径获得购房款,存在较大资金成本。
动辄几百万元的购房款,在付款之后,万一过不了户,资金岂不是打了水漂?