看房选房

对于普通百姓来说，购房绝对是一笔巨大的开支，甚至有许多人花上一辈子的积蓄也买不起一套房子。为此，在买房之前，购房者应当为自己拟定一个详细的财务预算。很多人在购房时只是单纯地考虑房价，而没有考虑到其他一些必要的花费，最终造成资金窘迫的局面。其实，在购房过程中，除了房款之外，还会伴随出现许多其他的费用，比如在房产过户时需要向国家税务机关缴纳的契税、营业税等，除了这些费用外还有经纪公司的中介费等。这些费用表面上看上去并不多，但如果与房屋总价结合起来计算，还是一笔不小的开支的。由于现在二手房市场是典型的卖方市场，卖方在交易中起到主导作用，卖方的交易税费都让买方承担，因此，卖方的买房成本包含很多内容，需要买方计算全面，以免超出自己的预算。因此，了解与购房相关的费用支出是非常有必要的。买房成本应该由下列公式构成：房屋价款+交易税费+贷款本金及利息 +中介费+其他费用一、房屋价款：房价是买房成本中最大最显著的内容，但是衡量买房成本的高低不仅仅只看房价。购房置业，其价格成本是核心置业成本，房屋价格的高低直接决定置业成本的高低。在房价一路高升的中国，尤其是北京，如果购房者不计房价去买房子，那肯定是不行的。购房时，首先重点考虑的就是房屋价格成本，选择在房价合理的时候下手最好。例如，一个要价120万元的5年的经济适用房和一个要价128万元的5年的普通商品房，肯定后者比前者成本低，因为前者还要负担给政府的综合地价款。二、交易税费在明确购房目标之后，一些购房的基本费用是一定得提前计算的，如契税、登记费用、交易手续费、贷款费用、贷款保险、抵押登记费等，虽然这些费用表面上看起来似乎不多，但与房屋总价结合起来计算的话，还是一笔不小的支出，必须好好的计算。交给政府的营业税和个税，应由卖方缴纳，但是现在都是买方在负担。各项税费根据商品房、公房权属、是否满政府界定免征税费的时间年限有关，房子权属的不同、产权取得时间不同会有很大的差距。三、贷款本金及利息这一部分虽然不是直接的现金支付，但结合每月所支出的本息。四、中介费现在北京二手房中介费的平均费率为2.5%。一套100万的房子，就会产生2万5千元的中介费，这也是一笔需要考虑的费用。五、其他费用：比如由于贷款产生的评估费、担保费等

2018/1/24 17:59:23

二手房交易税费是指在二手房交易中，国家税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等。虽然税务部门规定了各税种由买方或卖方来承担，但在北京二手房实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上，卖房拿一个到手&ldquo;净得价&rdquo;。一、卖方承担的税费(1)个人所得税财政部、国家税务总局和建设部于1999年联合发布了《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)文件，文件规定了根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房所取得的所得应按照&ldquo;财产转让所得&rdquo;项目征收个人所得税。2003年国家税务总局发布《关于个人出售住房征收个人所得税的有关问题的通知》中也规定了该个人所得税。但那时候采取的是自愿申报，而非强制征收。2006年，国家税务总局正式发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]第108号)，要求自2006年8月1日起开始国内居民在进行个人二手房转让时，开始缴纳个人所得税。该税率为20%，根据《通知》，此税正式由自愿申报变为强制收缴。同时，在本《通知》中还进一步细化纳税计算方式，明确表示个人所得税缴纳按照差额征收，即&ldquo;从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。&rdquo;，依次，个税=(转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用)*20%。108号文件同时还根据原有房屋产权的类型分为以下若干种计算方式：①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费，即商品房，个税=(转让网签价-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费-转让该套住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高10%装修费用、房款利息等)*20%。②经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。即个税=(转让收入-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费，以及按规定交纳的土地出让金-转让住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高15%装修费用、房款利息等)*20%③已购公房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。即已购公房，个税=[转让收入-(原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款+加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费)-转让住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高15%装修费用、房款利息等]*20%。为了保护普通市民的合法权益，108号文件同时对二手房交易中的个人所得税也有相应的优惠规定，即对个人转让自用5年以上(以产权、完税凭证为界)，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税;对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。现阶段个人所得税的缴纳政策仍然沿用上述通知的缴纳方式，即转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，差额20%征收个人所得税;转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。(2)营业税中央政府根据房地产市场走向和宏观经济发展局面，先后在2005年、2006年、2008年、2009年、2015年发布通知，多次调整二手房买卖中营业税的征收标准和计算方式，希望通过税收工具来达到调节市场的目的。按照2015年3月30日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号)，对个人住房转让营业税做如下调整：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。营业税的税率为转让价格的5.6%(远郊区县为5.5%)。(3)印花税印花税是一种古老的税种，踏实以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据等应税凭证文件为对象所征的税。二手房交易中正常情况下该税的征收标准为向房屋交易中的买卖双方各收取交易总金额的万分之五，换领新产权证的买家还需另外交5元。2008年财政部国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)，目前对个人销售或购买住房暂免收印花税。(4)综合地价款综合地价款是专门针对经济适用房转让时需要缴纳的一项费用。根据《北京市人民政府关于引发北京市经济适用住房管理办法(试行)》(京政发[2007]27号)和《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定，已购经济适用房家庭取得契税完税凭证或房屋产权满五年的，可以按照市场价出售该经济适用房，同时还规定，该类房屋出售，产权人应按照原购房价格和出售价格差的70%补交土地收益等价款。这里的&ldquo;原购房价格和出售价格差的70%&rdquo;就是我们说的综合地价款。二、买方承担的税费(1)契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权所得者征收的一种财产税。应缴纳的范围：土地使用权出售、房屋赠予和买卖等。征收依据：按照1997年颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。根据《北京市契税管理规定》、《北京市人民政府关于修改<北京市契税管理规定>的决定》(2002市政府令100号)、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)等相关文件，北京市二手房交易，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购买90-140平米的普通住房税率1.5%，140平米以上及二套购房统一3%。(2)土地出让金二手房交易过程中的土地出让金，主要是针对房改房。这类房屋是在划拨的土地上建造的，交易是需要补交土地出让金。计算公式为：房屋建筑面积当年成本价1%。&ldquo;当年成本价&rdquo;，北京城八区为1560元/平米。因此土地出让金的公式为：建筑面积15601%普通二手住宅交易的税费主要就是以上几类，每一项税的详细算法在以后的章节中还会讲到。

2018/1/24 17:57:01

为什么同样的贷款不同的还款方式到最后相差45万?我到底该选什么还款方式?本节除了告诉你什么是等额本息、什么是等额本金外，还告诉你每种还款方式的计算方式，以及如何通过计算来选择适合自己、省钱的还贷方法。一 概念我们常说的房贷还款方式有等额本息和等额本金两种，除此之外还有递增还款、漂浮还款、可变利率还款等多种，但最常见的就是等额本息和等额本金两种。等额本息，是借款人偿还的金额等于以贷款金额为现值计算的年金，它每月还贷本息合计金额相同。但每月还的本金逐渐增加，利息逐渐减少。通俗的说就是每个月还一样的月供。由于它每个月都是固定不变的还款额等情况，被大部分购房人当做首选的还贷方式。等额本金，是在整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和执行的利率计算支付。此方式的每期还款额是递减的。二、如何计算月供那么如何计算等额本息和等额本金两种不同类型的月供方式呢?先看一个案例，泡泡在北京购一套房，商业贷款200万，按照最新的商业贷款利率 5.65%，贷款30年。假设在整个还款期内利率不变，则泡泡每月还贷本息为多少?(1)我们用等额本息方式计算月供，设贷款金额为P,月利率为i，按月计算的贷款期限为n期，月还款额为A， 11544.72元就是上述案例中泡泡贷款200万30年期内利率不变情况下每月的还款额为11544.72元。下面假设泡泡选择等额本金的还款方式，其他利率、贷款年限等条件不变(2)等额本金还款方式的计算月供每月还款额=(贷款本金/贷款总的月数)+(贷款本金-已归还本金累计的金额)&times;月利率我们设An为第n期月还款额，P为贷款总额，H为贷款期数，M为还款第n期，公式为由上述计算可以得知，等额本金的方式还款，月供随着还款月数的增加而递减。但无论是等额本息还是等额本金还款方式，在整个还款期内利率并非一成不变，如果遇到银行调整利率，得按照调整后的利率重新开始计算月供还款额，这样就涉及到清偿贷款余额的计算问题。还是上述案例，假如贷款人泡泡按等额本息还了3年房贷了，从第4年开始利率上调到6%，那第4年1月1日起泡泡的月供计算为：设贷款金额为P，月利率为i，按月计算的贷款期限为n。当泡泡还完m月后，利率调整为i&rsquo;,那么m+1期以后，每月的月供A&rsquo;首先计算m时点上未还清贷款的余额P&rsquo;,通过上面这个公式计算出截至旧利率截至时已经还完的房贷后再计算新利率i&rsquo;时的月供A&rsquo;。解：P=2000000，月利率=5.65%/12，n=30*12=360个月，m=36个月，i&rsquo;=6%/12首先我们计算到第3年年末泡泡未结清房贷的余额为：通过上面这个公式计算出截至旧利率截至时已经还完的房贷后再计算新利率i&rsquo;时的月供A&rsquo;。解：P=2000000，月利率=5.65%/12，n=30*12=360个月，m=36个月，i&rsquo;=6%/12首先我们计算到第3年年末泡泡未结清房贷的余额为：然后根据尚未结清的贷款再计算新利率i&rsquo;时的月供 :根据上面的公式我们知道从而我们计算得到了当银行利率由5.65%调整到6%后泡泡剩余房贷每月的月供金额为11960.1元，通过以上的方法，我们知道了如何计算等额本息或等额本金以及银行利率发生变动时的月供。随着科技的发展，我们能很快的找到一个&ldquo;房贷计算器&rdquo;几秒钟就能计算出结果，但有部分购房者不明白月供的还贷逻辑，希望本章您有所收获。三、不同还款方式哪个省钱?通过上面实例简单的计算我们知道在利率不变的情况下，泡泡贷款200万30年期内等额本息还款方式最终总的本息支付约为415.61万元，其中利息为215.61万元;而等额本金方式最终总的本息支付约为369.98万元。通过上面的对比，我们知道同样额度、期限内的贷款，等额本金比等额本息还到最后节省了45.63万。两者为什么会有这个差距呢?等额本金是每月需要还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少;等额本息是每月的还款数额一致。一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。案例中泡泡200万贷款按照还款方式不同，本金、利息在贷款期内偿还的形式也不同，见下图账面上很容易看出哪中还款方式划算，但省钱的不一定是适合的，购房者要结合自己的收入情况来理性选择。

2018/1/24 17:54:52

买二手房需要贷款，咱们国家的信贷政策对按揭的要求是首套首付不低于30%，但并不是说100万的房子首付30万就够了，如果计划不当，买房前后如果资金安排出了问题，会非常被动，本节浅谈买房的资金准备。首先，我们来看贷款。首套房七成按揭并不是房价的七成如何理解?比如一套100万的房子，银行不会按照100万的70%来贷款的，这里有一个风险的问题，而且银行也需要对你购买的房子做一个市场价评估。一般来说100万的房子银行评估会在总房价的85-90%，也就是说一套100万的房子一般情况下银行评估最多90万，而银行能贷款借款人的钱就是90万的70%，60万。那要买一套100万的房子，首付款就需要100-63=37万另外还需要预留出交易时候要交的税和各项费用。买二手房，钱这样安排第一份：5万元。去向：定金。定金咱们在其他章节里说过了，就是你看中房子，价格和其他条件都和卖方谈拢的情况下双方签订定金协议时需要向业主支付的第一笔钱。根据房子的大小不同，5-50万元不等。第二份：35万元去向：首付款缴付定金后你就要签订《存量买卖合同》，签约后银行会派评估公司来对房子进行评估，评估报告出来后就要面签，这个时间大概是一周，这时候就到了缴纳房款的首付部分了。银行批贷一般很少会批贷63万，基本上都是批整数金额的贷款，这时候你需要支付的首付款总额是35万元。但签约是你已经交了5万定金，也转为首付款。第三份：2.7万元去向：中介费在你签约《存量房买卖合同》的同时也要和中介签订中介的《居间合同》，北京目前的居间服务费是成交价的2.2%+0.5%的服务保障费。商业贷款还需要交一个600元的评估费，公积金则是1500元。这一步，100万的房子也就是两万七千元，再加600元或1500元的评估费。这笔钱是在签约完成后当天交的。第四份：1~10万元去向：缴税在跟银行批贷后就到了过户，这时候就该缴税了。缴的税有契税，如果房子不满2年的还有营业税，如果满两年但不满五年及不唯一还有20%的个税。第五份：1~2万元去向：交房入住缴完各项税费过完户后，就是交房办理入住了。物业公司一般会先收取一年的物业费，每个小区的收费标准不同，有几千或几万的不等。第六份：0.4万元去向：首次还款第一个月的还款额全部从你银行还款账户里扣除，贷款60万，按照30年5.65%的利率，你每个月需要交3470元的月供。以上留个步骤就是买一套100万二手房需要准备的资金，除了银行贷款的60万外，还需要购房人准备约50万的首付、税费等现金。现在检查一下自己的资金，排好队了吗?

2018/1/24 17:50:11

提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款一年后借款人提前还款的申请。以下四类人不宜提前还贷第一类：使用应急资金还款对于普通消费者而言，房屋贷款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%-50%，在频繁加息的情况下，部分&ldquo;房奴&rdquo;压力开始增加，急于提前还贷。频繁加息所累积的利息虽然较多，对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者，不宜打乱原有的理财计划。同时，使用应急资金会增加未来生活的风险，有可能&ldquo;因小失大&rdquo;。第二类：等额本息进入还款中期目前在商贷当中，使用最广泛的是等额本息还款法。进入还款阶段中期后，月供的构成中，大部分都是本金，提前还款的意义已经不大了，如果消费者资金不是很充裕，可以不急于提前还款。特别是进入还款后期，也就没有必要动用集中的资金还款。这样既打乱了理财计划，又不利于资金的有效使用。第三类：等额本金还款期已达1/4从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是1万元的整数倍，等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息，因此初期还款较多，压力较大，随着本金不断减少，月供也不断递减，这样后期的还款显得比较轻松。以贷款30万元，期限20年为例，从还款期的第六年开始，即还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利用有效的节省利息。第四类：有更好的投资理财渠道如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率为存款利率，两相比较，贷款利率6.5555%，一年期存款利率仅为3.87%，贷款利率明显高于存款利率，这种情况下把资金用于提前还款比较合适。如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，比如投资于基金、外汇等理财产品，而且资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率，资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么从发挥流动资金的效用看，这部分消费者没有必要把资金用于提前还款。适合提前还贷的人需要符合以下三个条件：首先，选择了等额本息还款法并且处于还贷前5年之内，这样的人可以提前还贷，因为可以省下很多利息。其次，自己手上有闲余资金，但又苦于没有其他投资途径，或者投资收益率小于贷款利率。最后，不久的将来有大笔开支的可能性较小。

2018/1/23 12:41:29

现在的二手房买卖中存在一类没有房本的房产，这类房产在交易时存在很大的风险。下面就来说说有哪些潜在的风险：1.由于房子没有房本，从交定金签合同到过户的时间太长，短的6、7个月，长的三四年，这期间就可能遇到市场的大起大落，一但房子涨价或者降价的幅度过大，就可能存在其中一方违约的风险，到时候被动一方也只能哑巴吃黄连了。例：客户吴先生在2012年年初，在某房地产中介公司的推荐下，购买了海淀区某小区一套建筑面积100平米，报价300万的房产，但是房子没有房本，经过和开发商确认，房本下发时间在一年左右。客户吴先生经过和家人商量后决定购买此房产，前期支付定金30万，等待房本下发。2013年4月业主李先生成功办理房本，但是此时这套房子的成交价已经涨到了420万，业主李先生不打算再继续履行合同，客户吴先生一纸诉状将李先生告上法庭，经过两个月的奔波，吴先生胜诉，法院判决李先生双倍返还吴先生的定金60万元。但是吴先生得到的这30万违约金，已经远远不及这一年半房价的突飞猛涨。已经买不起自己期望的小区了，只能换成年代老一点的一区了。2.由于无房本房产前期首付给的非常多，所以没有房本的房产一房多卖的情况要比有房本的房产出现一房多卖的情况大的多。由于房子没有产权证明，如果碰到那种负债累累的业主，有可能同时和多个客户签订合同，收取定金或者首付，业主收到的钱已经远远大于其房产的价值，等到你知道缘由，却为时已晚，自己的血汗钱回来的时间已经遥遥无期。例：业主徐先生有一套位于海淀区某高档小区一套139平米的三居室，价值在700万，由于业主徐先生的公司经营不善导致资金链断裂，现在需要大量资金来扶持公司，徐先生打算把自己名下位于海淀区某高档小区这套139平米的三居室出售，由于房子没有房本，业主徐先生要求首付款要达到总房款的70%，并且徐先生前后和三个客户签署了买卖合同，总共收到首付款1470万。经过一年的等待房本下发的时间到了，但是三个客户都已经找不到业主徐先生，后来得知徐先生由于负债累累早已逃之夭夭。三个客户分别到法院起诉业主徐先生，被告知徐先生正在通缉中，其名下所有房产都已被查封。三个客户得知这一消息后，都非常后悔，为什么要购买没有房本的房子，但是为时已晚，自己的血汗钱不知道什么时候才能回来。3.购买没房本的房产前期首付都在70%到80%，前期客户的资金得不到有效的保障，而且前期无法办理贷款手续，压力比较大，特别是对于部分首次购房者更是难上加难。再者说，如果您有足够的首付，您大可选择一套面积更大、位置更好的房产。下面举一个例子简单分析一下。例：如果你选择购买一套五环外面积70平米，总价200万，没有房本的房产，那你前期需要准备的首付在140万到160万(这还不包含中介费和税费)，如果您持有140万到160万的首付，您可以选择通过贷款购买一套房价在380万到420万之间的一套五环里有房本面积更大的房产，既减小了购房风险又改善了居住条件，何乐而不为。4.由于从签约到过户的时间比较长，如果合同存续期间，客户自己遇到着急用钱的情况，这套房产短时间之内是没有办法去做抵押为自己筹钱，解燃眉之急的。5.如果业主身上有债务纠纷，那么合同存续期间，客户购买的这套没有房本的房产就有可能被法院查封。如果合同存续期间，业主与配偶发生离婚，而分割财产，那么对于客户来说，这也是潜在的风险。购买没有房本的房产，风险重重，还望谨慎行事!

2018/1/23 12:30:21