合同讲解

做房产经纪人有前景吗？最近收到很多小伙伴有这样的困惑，下面坐标网小编具体和大家分析一下做房地产经纪人前景的问题。房产经纪人其实就是销售人员，只不过做房地产的销售有一个好听的名字叫做经纪人，其实和大多数行业的销售一样，房产经纪人其实也是看个人天赋的，并不是每个人都适合做房产的，任何行业的销售，总是被淘汰的多，做成功的少，房产经纪人也是如此，那么房产经纪人要怎么做呢？下面和大家分享几点。1.新人不懂就问刚刚开始做房地产经纪人的时候，可能什么都不懂，更别说资源了，这个时候我们处于一个学习的阶段，有什么不懂的，不明白的我们要及时的和老经纪人请教，做到不耻下问，比较万事开头难。2.心理怯懦的突破并不是每个人生下来天生就是能说会道的，胆怯，害怕，不敢说话是新的经纪人所面对的个人问题，这个时候我们要挑战自己，告诉自己你永远是最棒的，要开口说话，慢慢的把你的胆量练出来。这样才能有所突破，能有和客户交流，才能成单，慢慢走上人生巅峰迎娶白富美。3.压力问题做房产经纪人无疑心理压力是很大的，刚入行的时候要面对每天打很多电话，寻找很多资源，还要面对做无用功之类的问题，没有效果怎么办？是要继续坚持吗？自己能行吗？很多时候自己都会质疑自己，要面对巨大的心理压力，这时候我们要及时的调整保持一个良好的心态4.不断提升自己的能力不断的提升自己的能力和价值，是职场上不败的制胜法宝，只有不断的提升自己的专业知识能力，提升自己的口语表达能力，才能让自己的房产经纪人之路走得更远。以上就是坐标网小编和大家做房产经纪人有前景吗的问题，希望给新的经纪人一些小小的帮助。

2019/12/9 18:11:04

“定金”是一种法定的担保形式，作为合同履行的金钱担保，目的在于确保各方订立合同，或促使合同义务人履行义务。在房产交易中，“定金”的身影常常出现，那么是不是交了“定”金，就一“定”要完成交易呢？先一起看个案例了解一下：典型案例大雄看好了一处房产，6月17日与卖家胖虎、静香签订了房屋买卖意向书，约定房屋总房款为450万元。为表购房诚意，大雄向胖虎、静香支付定金15万元；双方应于6月30日签署《房屋转让合同》；若卖方未能按约签署《房屋转让合同》，应双倍返还定金，若买方未能按约签署《房屋转让合同》，则无权要求返还定金。意向书签订当日，大雄支付了15万元定金。第二天，当大雄来到拟购房屋时，突然发现房屋存在瑕疵：有渗水情况。于是发短信向胖虎和静香提出：只有他们先把漏水问题解决，才愿意签署正式房屋转让合同。6月下旬期间，天公不作美，由于正是雨季，施工没有办法正常开展，导致房屋直到7月中旬才完成维修，早已经超出原本约定的时间，房屋买卖合同最终也没能订立。随后，大雄要求胖虎、静香返还定金15万元，但是胖虎二人认为买卖没成不怪自己，拒绝退还。协商无果，于是大雄将二人告上法庭。审理结果法庭上，胖虎和静香辩称，该房屋不存在严重漏水问题，且大雄明确拒绝履行意向书的做法已构成违约，他无权要求返还定金。经法院审理认为，双方未能在约定期限内签署正式的房屋转让合同，原因是房屋出现渗水问题。双方在签署房屋买卖意向书之前，大雄并不知道房屋存在渗水问题。因逢雨季，导致直至房屋买卖意向书约定的最后签署日期，房屋仍未能完成维修，该责任不可归责于原告。因此大雄要求对方单倍退还定金15万元的请求，于法有据。遂判决胖虎、静香返还定金15万元。判决依据房屋出现质量问题是双方最终未能缔结本约合同的主要原因。庭审中，原告大雄未能提供证据证明被告故意隐瞒案涉房屋存在质量问题的事实，同时，被告胖虎、静香也未能证明原告是在知悉房屋存在瑕疵的情况下与其签订了意向书。因预约合同指向的房屋存在质量问题，且无法在约定签署期限内消除，未能缔结买卖合同原因不可归责于原告，故原告大雄要求被告胖虎、静香单倍退还定金的请求应予以支持，双方收到判决书后均未上诉。哪种情形定金能要回来？定金适用"定金罚则"：给付定金一方如果不履行义务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方若不履行义务，需要向另一方双倍返还定金。比如说，买家如果刚开始看到某房屋不错，就交了定金，随后又看到另一房屋更合适想反悔，这种情况只是出于个人原因不想买了，定金是要不回的，属于单方没有正当事由不履行义务。那么，在哪些情况下，定金是能够退还回来的呢？最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方应当返还定金。”这一规定主要包括两点：★ 当事人均无违约行为，只是就相关条款协商不一致涉案定金能否返还，取决于未能订立正式商品房买卖合同的原因。双方未订立合同的原因可能是未能对合同主要条款达成一致意见，或是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致，双方无法签订合同系不可归责于当事人双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，就应返还定金。★ 不可抗力和其他当事人意志以外的因素除不可抗力外，当事人意志以外的因素也成为了法院在审理此类案件时的考量因素。如因国家政策或是金融政策、银行内部政策发生变化，导致无法办理按揭贷款的，若当事人无过错，则双方就互不担责，定金应予退还。总之，买房是件大事，应该先想清楚再决定是否要交定金，无理由反悔定金就打水漂了；如果是以上能够退还定金的情形，就可以向卖方索回定金。有买卖就会有风险，例如案例中买卖双方就因为房屋瑕疵产生了关于定金的纠纷，如果交由正规的中介来代理就能省心许多，免去不必要的风险。

2019/8/27 11:47:17

吴女士：我现在正在和老公办离婚，我们名下有一栋房屋，写的是儿子的名字，目前儿子已经成年，请问这栋房屋在我们离婚时还需要分割吗？ 法官：根据我国物权法规定，不动产实行登记制，该房屋已登记在儿子名下属于其个人财产，不属于您夫妻的共同财产，因此无需分割。 老公下落不明 妻子怎样离婚 李女士：我与老公分居多年，现在几年都没见到他的人影了，请问我可以提出离婚吗？ 法官：夫妻分居2年以上，通常法院就会认定夫妻感情破裂。若被告下落不明，法院可以通过公告送达的方式向被告送达起诉副本、开庭传票，同时可以缺席开庭，再依法判决。 弟弟的还建房 如何赠与给哥哥 柯先生：我弟弟名下有一处还建房，因为此前一直是我照顾他，他去世前立遗嘱将还建房赠与给我。赠与时还建房还不能办证，现在可以办了，我该怎样将房子转至我名下？ 法官：不动产要以转移登记才可以完成赠与，而转移登记的话房地局要看公证书或者法律文书。您现在可以到公证处提供弟弟的遗嘱、弟弟无配偶无子女、父母已去世等资料，如果其他兄弟姐妹同意的话，就可以办理公证。如果其他兄弟姐妹不同意的话，您可以到法院提出起诉。

2018/9/16 14:05:04

为了能让孩子上海曙区的一所名校，宁波的陈女士去年花费百万买了套二手学区房。买房之前，陈女士做了功课，跟房东约定，让他一定要提前把户口全都迁走。前房东也很给力，如期过迁走了户口。等陈女士拿着新房产证到户籍管理中心一查，房子里还挂着两个户口，是前前房东的。陈女士赶紧跟前房东商量，可前房东也爱莫能助：人家不肯迁出，找我也没用啊。僵持之下，陈女士把前房东竺某告上了法庭：当初签合同时说好的，“交房前需迁出户口”，现在竺某必须把他的“前任”户口清出去。买房的她说——前房东的户口迁走了前前房东的户口还留着陈亚（化名）一家人一直希望把孩子送进海曙镇明中心小学入读。于是在去年中旬，距离孩子入读幼儿园还有一年的时候，她早早托了房产中介在小学的对口学区找房子。去年6月10日，陈亚看中了梅园小区内一套60平方的房子，并由中介出面，与房主竺某签订了一份二手房屋买卖中介合同，约定了具体的付款和过户时间等交易细节。“当时我正好怀着二胎，就请那位中介阿姨和老公一起去签了协议。”陈亚说，双方特别在合同中列了一条：“款清交房，交房前需迁出户口。”当年10月15日，陈亚依约支付了全部房款。两日后，竺某也将户口迁出。可到了11月，竺某通知陈亚一家来收房，陈亚拿着到手的房产证去户籍管理中心一查，彻底懵了：这套房内还挂着两个户口没迁出！“我们之前一再和房东强调，房子内户口要清空，可没料到竺某一家的户口是迁走了，他的前任房东凌某、张某两人的户口还一直挂在里面。”陈亚告诉记者。虽然这两人的户口没有影响孩子之后入读小学，但如果自己以后想再转手房子，两个“钉子户”的存在无疑会令房价大打折扣。这下，陈亚和家人不乐意了。卖房的他说——我不存在违约行为“前任”的户口我没法管陈亚说，为了这件事，他们多次联系竺某，督促他联系上家迁出户口，但竺某拒绝了陈亚的要求。她联系前前房东，对方就是拒绝迁出户口。另一头，竺某也叫屈，自己签的是“房屋买卖合同”，房款也收了，过户也按期办理了，自己不存在违约行为啊。因自行协商未果，2015年年末，陈亚与老公李某将竺某告到了海曙区人民法院。这个案子的争议焦点在于：凌某、张某二人户口迁出究竟是不是竺某的合同义务？法院认为，根据双方签订的房屋买卖合同来看，双方约定，被告应在交房前迁出户口。通常，该户口指被告的家庭户口，因凌某、张某二人不是本案房屋买卖合同的当事人，又非竺某的直系亲属，竺某不能将二人的户口迁出房屋。此外，如果确认将双方的户口迁出为竺某的合同义务，也必须在落实到合同中特别注明。日前，海曙区人民法院作出判决，驳回原告陈亚及丈夫李先生的诉讼请求，判被告竺某支付超期交房的租金12720元。律师说法前前房东若是不肯迁，还真拿他们没办法陈亚的购房落户窘境并非个例，那么，能否通过诉讼强制把旧房主迁出户口呢？对此，浙江鑫目律师事务所赖金茂律师的说法是，户籍制度属于公安部门管辖，因此，目前司法实践中，除非作为合同义务提起违约诉讼，否则，法院在审理房屋纠纷时，对户口问题不作判决。而且，即使通过公安机关处理户口纠纷时，如前任房主不配合，或者没有合法迁入地，户口可能仍旧无法迁出。因此，赖律师特别提醒，为避免此类纠纷，如果购二手房的目的就是为了让孩子就读学校，家长不妨在签约前多长个“心眼”。一要在购房前摸清房屋户口状况。买房者可要求原房主携带房产证等相关证件，前往房管部门、公安户籍部门等多渠道了解房屋是否经过多次交易，挂在该房屋上的户口有几人，是否迁出等情况。二要将“户口迁出时间”及“违约责任”等条款明确写入购房合同。“户口迁出时间是合同的重要条款，一旦卖方违约，买方可以解除合同并要求对方承担违约责任。”赖律师称。买学区房，新房和二手房，要注意事项大不同学区房热，在全国不少城市都是普遍的现象。2012年，宁波实行零择校，此后，学区房的概念也愈发热了起来。宁波一名多年从事教育工作多年的业内人士告诉记者，买的学区房是新房还是二手房，注意事项也大不同。如果是购买新建住宅，就要了解清楚是否与售房者所承诺的一致，不能对售房者或者中介偏听偏信。如果学校尚未建成，可以让开发商出具与学校签订的招生协议，或者与开发商协商将入学条款列入购房合同中。如果买的是二手房，第一，要向学校了解情况，明确是否可以入读；其次，注意规避前面陈女士遇到的户口“钉子户”问题，在购房合同中，写清楚户口状况及具体迁出时间等条款。此外，学区划分复杂，且每年都有可能受到招生政策影响作出微调，因此，家长在购房时要考虑好孩子入学时间，如果中途政策发生改变，导致最终不能按计划入学，签好的合同可不是说解就能解的。

2018/9/9 10:23:53

买家在二手房交易中的风险，主要来自未通过资金监管便将大额房款支付给卖家，且导致买家经济损失的原因均为不可控因素。二手房交易一站式服务平台建议市民，买家不要进行下述操作以防被骗。二手房交易一站式服务是政府打造、服务百姓，规范中介行为，为买卖双方提供一个安全、省钱、省心、省时的交易环境。连云港市云城房产置业担保有限公司为市住房局直属单位，受委托为市民提供二手房交易一站式服务。 案例一：卖家失联房子没买成损失45万元 市民王先生与卖家钱先生签订了《房产交易合同》，房屋成交价120万元。双方约定买家先给付部分现金房款，用于清偿交易房屋之前卖家未还清的贷款。清偿完毕后，卖家失联。时至今日，买家经济损失达45万元（包括律师费、诉讼费等）。 风险分析： 1、买家未通过资金监管直接将部分房款还贷，为房产交易埋下隐患，导致精神及财产损失； 2、即使买家胜诉，但期间长达1年，且通过强制执行实现债权时间过长。 案例二：贷款还清房产被封损失125万元 二手房卖家孙小姐与买家李先生签署了《房产交易合同》，此房屋为地理位置较好的中心区商铺，成交价高达525万元。双方约定买家将部分房款250万元用于清偿交易房屋之前的贷款。还清贷款当日交易房屋被查封，因为卖家尚有390万元债务。后买方诉至法院虽胜诉，但卖方除该套房产无其他财产，最终法院对该套房屋进行拍卖，买方损失115万元。 风险分析： 1、贷款还清当日法院查封交易房屋，买家根本无时间在该套房产上设定他项权或办理过户等手续，此种情形下出现债务纠纷，根据法律规定买方只能处于一般债权人的法律地位无优先受偿权。 案例三：产权纠纷损失29万元 二手房卖家周先生与买家吴先生签订了《房产交易合同》，房源成交价89万元，双方约定买家将部分房款29万元偿还交易房屋尚余贷款，卖方同时交房。还清贷款后，交易房屋却因产权纠纷一案，而无法办理过户等有关手续。 风险分析： 1、该案例系典型的隐名代理，因实际出资人某些情况（隐匿财产）或限购与贷款政策等，故隐名代理广泛存在，在其隐瞒下根本无法查实。 2、卖方提前交房，充分取得买家信任便将29万元偿还贷款。 风险应对百科： 如遇卖家房屋贷款未结清，请选择二手房交易一站式服务平台，帮您解决一切交易难题，帮您无风险处理卖家未还贷款并为您提供网签、资金监管、测绘、贷款、评估、缴税、过户等一系列贴心服务。

2018/7/29 9:13:28

近两年随着经济下行压力的增大，房地产市场的增长也不断下滑，城市的房价也有不同程度的下跌，房价下跌前后的差异比较大，这就导致出现了越来越多的退房纠纷。在退房纠纷中，按揭买房由于牵扯多种法律关系，按揭买房退房纠纷就显得有些复杂。 从法律角度讲，按揭买房者要退房的情况下，存在两种法律关系，一种是购房者和开发商之间的买卖合同关系，购房者作为买卖合同的一方，可以依据相关法律规定行使合同解除权； 另一种关系是按揭买房者和银行之间的关系，按揭买房者在买房之初只是向开发商支付了首付款，剩余部分由购房者用所购房屋在银行贷款支付给开发商。那么，退房时已按揭的贷款谁来还？首先由于购房合同被解除，开发商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者。购房者申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给购房者。然后，购房者应依据《贷款通则》第三十二条第五款：借款人提前归还贷款，应当与银行协商，将剩余贷款本息提前还给银行。一般在顺利的情况下双方是可以按照上述方法处理按揭买房退房纠纷中的法律关系。 但是，在实践中，能够按照上述方法处理退房纠纷的是少之又少。 陕西省富平县人民法院在2016年受理一起按揭买房退房案件，原告只起诉开发商要求退房，但对于购房中在银行的贷款，案件并未涉及。但是本案存在的现实情况是，如果依法判令开发商向购房者退还房款，解除双方的买卖合同关系，势必会是一方利息受损。 因为购房者除过首付款的部分剩余购房款是用所购房屋抵押在银行抵押贷款，如果解除购房者和开发商之间的买卖合同，退还购房者全部购房款，若购房者不归还银行贷款，银行只能行使其对房屋的抵押权，如此开发商的定然不会同意。因此在处理按揭买房退房纠纷的时候，一定要考虑到上述情况，否则会造成案件的处理结果达不到法律效果和社会效果的统一。 所以，在处理上述案件时候，应该让开发商将将退购房款分为两部分，其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者。属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款。我国中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第30条规定：抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。这样处理才能达到各方利益的平衡，是案件的处理结果达到法律效果与社会效果的统一。

2018/7/21 9:20:08

北京鸿泰公司老板指使公司会计等人将公司名下已出售或者抵押的房产再次出售，骗取28人5000余万元。 市三中院一审以合同诈骗罪，判处参与售房的郭某等三人8到4年不等的有期徒刑。 宣判后，3人均不服并提起上诉。今天上午《法制晚报》记者获悉，市高院终审裁定维持原判。据了解。因犯合同诈骗罪，该公司老板已被判处无期徒刑。 案情 会计受指使一房多卖 3被告人均是女性，其中郭某和康某分别是62岁和63岁，44岁的李某原是涉案公司会计。 2012年1月至2013年3月间，被告人郭某、康某、李某受北京鸿泰投资管理有限公司（以下简称鸿泰公司）法定代表人郭运戡（已判刑）的指使，在为该公司销售朝阳区兴隆西街8号院1、2号楼公寓部分房产过程中，明知鸿泰公司无实际履约能力，仍以公司名义与张某等28名被害人签订房屋买卖合同，帮助公司骗取购房款5000余万元。 一审法院认定，其中郭某销售房屋18套，金额共计3100余万元，康某销售房屋8套，金额1600余万元。案发后，尚有4500余万元未归还。一审期间，康某帮助鸿泰公司退赔20万元，李某退赔12.7万元，现扣押在案。 2015年12月23日，三中院以合同诈骗罪，判处郭某有期徒刑8年，并处罚金8万元；判处康某有期徒刑5年，并处罚金5万元；判处李某有期徒刑4年，并处罚金4万元；在案32万余元按比例发还被害人，继续追缴违法所得发还被害人。宣判后，3名被告人均不服，分别提出上诉。 上诉 两人不认罪一人求轻判 郭某提出，一审判决认定的事实不清、证据不足，被害人张某等人的陈述不属实，“我不是鸿泰公司的工作人员，也没有接受该公司法定代表人郭运戡的委托售房，我仅作为郭的亲属在他向被害人售房过程中起媒介作用。” 郭某称，当她得知房子存在问题后就没再帮忙联系售房，会计李某转入她个人账户的钱款是郭运戡给她丈夫的还款，不是售房提成。她不具有非法占有被害人购房款的主观故意和客观行为，不应以单位的直接责任人追究合同诈骗罪的刑事责任，应宣告无罪。 康某提出购房人是得知她与鸿泰公司法定代表人郭运戡有亲属关系才主动找她帮忙，郭没有委托她售房，自己也不是该公司员工，没有实施主动推销售房欺骗购房人的行为，没有拿过售房提成，所以不构成合同诈骗罪。 康某的辩护人认为，康某没有与郭运戡共谋诈骗，对鸿泰公司所售房屋存在一房多卖的情况并不知情，只是在购房人主动找其帮助联系购房时才将购房人介绍给郭，并为购房人与郭传话，不具有非法占有的主观故意和客观行为，应改判无罪。 李某认为一审判决量刑偏重，自己作为鸿泰公司的会计赚取工资，是按照法定代表人的安排完成工作，未起主要作用，没有获取非法利益。发现公司所售房屋出现重复销售的问题后，她还曾提醒过郭运戡，并在案发后主动配合公安机关调查案件，如实供述犯罪事实，认罪悔罪，积极退赔被害人损失，请求二审法院酌情对其再予减轻处罚。 判决 终审驳回上诉维持原判 对于3名被告人的上诉理由及辩护意见，法院经查，鸿泰公司已不具备实际履约能力的情况下，在购房人与鸿泰公司签订房屋买卖合同过程中，郭某、康某受郭运戡指使帮助鸿泰公司骗取被害人购房款用于公司经营。 在长达一年多的时间里，鸿泰公司由于将部分房屋再次出售，导致无法按照合同约定履行交房义务，最终给28名被害人造成了巨额财产损失，而郭某帮助销售的房屋数量是18套、康某是8套，占绝大部分。虽郭某、康某否认自己参与共同犯罪，但在案确认的被害人陈述与相关证人的证言等证据可相互印证，足以证明二上诉人不仅对郭运戡非法占有被害人购房款的主观故意应当明知，而且具有共同的犯罪故意，所实施的行为符合合同诈骗的犯罪构成，应视为单位犯罪的直接责任人员共同承担刑事责任，鸿泰公司与购房人之间不属于民事纠纷。 一审法院根据李某的犯罪事实和诈骗数额，并鉴于其为从犯，且具有自首情节和退赔行为依法减轻处罚，量刑并无不当，被告人请求再予减轻处罚，没有法律依据。一审法院对3名被告人犯罪数额的计算和认定正确。郭某、康某否认获得售房提成缺乏证据支持。 综上，郭某3人所提上诉理由及辩护意见，缺乏事实及法律依据，法院均不予采纳。 法院认为，郭某、康某受委托从事鸿泰公司房产销售工作，视为单位的直接责任人员；李某身为鸿泰公司直接责任人员，以非法占有为目的，在鸿泰公司签订、履行合同过程中，帮助该公司骗取对方当事人的钱款归公司所有，其行为均已构成合同诈骗罪，且犯罪数额特别巨大，依法应予惩处。 郭某等3人在共同犯罪中均起次要作用，系从犯；李某经公安机关电话通知主动到案，并如实供述犯罪事实，可认定为自首；李某、康某均积极退赔以弥补被害人的部分经济损失，依法分别对3人减轻处罚。 一审法院根据3人犯罪的事实、性质、情节及对于社会的危害程度所作的判决，事实清楚，证据确实、充分，定罪及适用法律正确，量刑适当，应予维持。据此，市高院终审裁定驳回上诉，维持原判。

2018/7/16 9:20:07