卖房

近年来，有关二手房交易的法律纠纷甚至欺诈事件开始屡屡见诸报端，有些甚至给买卖双方造成了百万金额的损失。购房人最关心的交易风险有四大方面，一是担心【交易资金安全】的居于首位，占38%；二是担心【房屋存在瑕疵信息】的占31%；三是【购房后出现遗留问题】，如房屋涉及诉讼或重大纠纷而【被查封】的居于首位、担心【房屋内曾发生非正常死亡事件】或【电磁辐射】的得票较高；四是购房后遗留问题，担心【原业主欠费】以至被限制服务。坐标网针对时下二手房买卖过程中频发的纠纷问题进行了归纳与分析，希望可以给买卖双方合理防范交易风险提供参考。一：购买二手房应使用“资金监管”进行钱款交接以防资金发生风险实践中会有购房人在出售方完成房屋权属交割后拖延支付购房款的情况，不仅有可能为出售人带来回款风险，对于那些需要“卖旧买新”的业主来说，也有可能延误购房良机，甚至出现过不能及时回款致使新购房违约而造成损失的情形出现。坐标网提醒您，购买二手房应使用“资金监管”进行钱款交接，确保房屋权属和资金的安全。二：签约前需要核实房屋抵押，查封情况，避免钱房两失房屋抵押指业主用房屋作担保向第三方借钱的行为，而房屋被查封是指依法被限制过户转让的房屋。现有法律明确规定，房屋未解除抵押登记前不能办理过户手续，房屋被查封则根本不能上市交易，购买人不了解房屋抵押状况就支付房款很可能钱房两失，而对于签约后至办理房屋过户前的一段时间内原业主将房产抵押给他人是无法控制的。坐标网提醒您在签约后和业主一起到档案馆查证该房屋是否处于查封、冻结或抵押状态同时，通过“资金监管”办理钱款交接，这样一来，过户之后，卖房才能拿到钱款。三：签约应明确房屋学区划分、户籍学籍状况，否则可能影响孩子及时就学由于学区房的特殊属性和稀缺性，不少家长选择提前购买学区房，市场上也存在部分业主在孩子未毕业前就考虑售房，这样就容易出现学籍占用的情况。坐标网提醒购房者在购买学区房前除了需确保该房在指定学校的施教区内，还应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等，认真核实该房是否存在户籍、学籍占用情况和占用时间的问题，以推算自己的孩子是否能按时报名、入学。四：非房屋物理瑕疵官方无定义，买房凶宅应进行风险控制，否则追责无望;凶宅是指在房屋本体结构内曾发生自杀、他杀事件的房屋，如果购房人在不知情的情况下购买，即使在房价上涨的背景下，也可能出现高达20%的房价贬损，且转售周期较长。据了解，“凶宅”一般不被法律认为物理瑕疵，在签约业主一般也不会主动将将此信息告知，因此无力自行核查的购房者往往会在不知情的情况下购买，之后又感到追责无望。针对此类风险，坐标地产均要求经纪人在客户签约前在《凶宅信息库》内做排查，并在合约中约定此信息的披露义务，购房者应监督经纪人是否完成了风险控制动作，以知晓瑕疵信息。五：辐射房界定成难题，购房前应进行风险控制，避免日后纠纷房屋周边既存的高压电力设备会对所购房屋造成电磁辐射影响，如果辐射值超标，则将影响人体健康和房屋投资价值。但是对于所购房屋是否为“辐射房”，购房者往往无力核查或核查成本高昂，此外，辐射检测的权威性也存在一定疑虑。目前，坐标已聘请权威机构对作业范围内的高压电力设施做电磁辐射检测，并要求经纪人在签约前根据客户要求出示具有公信力的检测报告，同时对报告的真实性、检测结果的准确性负责，购房者应在签约前详细咨询经纪人以了解房屋瑕疵状况，避免日后出现纠纷。六：出售房屋必须要共有权人书面同意，否则所签合同无效房屋共有权人是指多人共同拥有对房屋出租、出售的权利，合同法规定，未经所有共有权人同意出售的房屋所签合同无效，这对于买房人来说，可能到最后不仅买不成房子，时间还耽误了，房价也涨了。坐标网提醒您在签约前查看房本“共有权人”一栏及“产权性质”一栏，同时应询问出售方婚姻状况以及是否有其他共有情况。经前两步判断如房屋存在共有权人，应要求所有共有权人全部到场签署合同，不能到场则须出售方提供《同意出售证明》等资料。七：二手房交易应合规缴税，否则最严重将承担刑事责任国家规定：二手房买卖缴税必须按照税务机关核定的金额进行缴纳，任何低于此数额，且不符合减免税条件的，均可能是有人伪造税票或通过其他手段非法逃税。无合法缴税记录对于交易双方来说，可能面临最高双方均承担刑事责任的风险。坐标网提醒您，应在交易双方协商一致的基础上签署完整、合法、有效的房屋买卖合同及相关文件，确保税费合规缴纳

2018/1/24 16:27:20

不建议，强烈不建议买二手房时买方用自己的钱替业主提前还贷，因为有极大的风险。二手房如要过户，只能先将未结清的贷款结清，也就是提前还贷，房子能网签\缴税\过户,其中的一条是这房子不能有没还清的房贷。提前还贷有以下两种方式，强烈建议客户不要用自己的首付款替业主赎楼：第一种，自行筹钱赎楼这个比较简单，业主自己筹钱就可以预约银行还清贷款。第二种，第三方赎楼这种方式是业主通过第三方，如买方或中介公司等代为还清房款。在二手房交易过程中由于买方替业主赎楼存在极大的资金风险，每年也都有许多这样的损失案例见诸报端，因此目前市面上的极不推荐此种方法。买方用首付款替卖家赎楼的风险主要有：（1）交易中时不时会遇到有的卖家不仅欠银行贷款，还会将房屋拿到抵押公司抵押贷款，由于利息累计，有时卖家拿到首付款钱后只能偿还银行或担保公司一方的贷款。对于未偿还的部分是无力偿还的。这时候如果买家直接支付房款替买家赎楼，风险就是钱出去了但房子未能全部赎回，最终导致无法交易，产生纠纷。（2）买家向卖家支付首付后，卖家并未如约去办理解压赎楼手续，而是挪做他用。这时买家已付了部分房款，非常被动，卖家还会提出进一步要房款去解压的无理要求，从而产生纠纷。（3）支付房款后由于业主未去解压，导致房屋因债权债务等原因被查封，导致买方经济受损。以及其他风险，这里不再一一罗列。鉴于用购房人的房款替业主赎楼存在很大的风险，我们建议买卖双方协商走中介公司的金融产品赎楼。买方将房款打入资金监管账户，业主通过中介的金融产品还清银行贷款。

2018/1/24 16:11:03

在二手房并非每一位购房人都能顺利的从与业主的“斗智斗勇”中把房价砍下来的。要想拿到更大的优惠，需要广大购房人做好许多功课。 一.心态要平稳，不要恐慌着急购房人恐慌着急的心态，看一次房就想抢购的兴奋，非常不利于在与业主的讨价还价中占得先机。心态一定要平稳，多与业主谈判几次，不要表现的过于急躁。 二.了解房屋情况，发现房屋缺点 再好的房子，都有缺陷!在购房前，购房人一定要自己或者在中介协同下对房子所在的小区，房子本身，及所有房子里面的设施做充分的了解，现场看房时不要只看到房屋的优点，更应该充分发现房屋的缺点。比如小区环境、物业质量、设备损耗情况、房屋前后景观视野、邻居情况等各个方面都尽量挑些毛病，这些房屋的硬伤恰恰是你在与业主谈判时压低房价的最珍贵的筹码。 三.了解该小区的均价行情 在购房前，购房人一定要对所在小区近半年或者一年来的房价走势做些了解，对社区同类户型的成交均价做到心中有数，这样才能在与业主谈判时有一个明确的价位目标，切记盲目谈判。此外可以通过中介或者和卖方本人了解一下卖房的原因以及用钱的急迫度。 四.价格实在不能降时，可以从其他费用入手 购房者如果在与卖方谈判房价时,实在没有办法让卖方再便宜了,那么可以考虑要求卖方来承担一部分这些费用，小账不可不细算，这些杂七杂八的交易费用通常也需要花去几千上万元，如果房东愿意承担一部分，也能使你购买房屋的总价格有所下降，毕竟是能省一点算一点。 购房人在面对业主时要想顺利的砍价，就要做好功课，对房、对人、对费用都要做到心中有数，这样才能在砍价时占得优势。提醒广大购房人砍价一定要适可而止，不能太贪，砍价时要根据房屋的实际情况制定砍价策略，不要为了一味的杀价和错失了好机会。

2018/1/24 15:35:51

二手房由于交易周期长、房产权属瑕疵、涉及大额资金交付等情况，在交易的时候伴有很大的风险。比如交完钱遇到房子被法院查封、办完贷款缺因为共有人不同意出售无法过户等该如何防范？本文将从最容易出现问题的地方入手，来解释如何防范、遇到了怎么处理。二手房买卖的风险主要有产权、资金、房屋本身的质量三个方面一、产权风险1.房主无从事交易的资格，也就是假业主的。这类风险在签约时应该注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人，介于有的人会造假，签约前应要求经纪公司或经纪人前往建委查询。2.房子是多人共有，卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人，有多个产权人的必须要求全部权利人到场，如不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书。3.房子有贷款、抵押尚未还清，业主需要用买房的钱去还贷解押的。这类风险购房者记住一条：不同意业主用你的钱去还房贷，如果业主不能自己偿还的，会有中介公司提供金融服务，千万不要自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。因为你不能确保卖家拿着你的钱真去还房贷，很多纠纷都会在这里出现。4.房子被法院依法查封的。签约前需让经纪人协同业主到建委去查档，如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被查封的，在合同里应写清楚如遇法院查封，经纪公司应当承担先行赔付的责任。不符合转让条件的房。按照国家相关法律的规定,有的房子是不能转让的，比如5年内的经济适用房、军产房、局级分得的公房。属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购审查产权证时，应注意到以下几方面：1.以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。2.军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。3.远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。二、资金安全1.房款资金。资金安全主要是业主拿到定金或首付款后玩消失，目前在北京买二手房时一定要资金监管，这可都是我们的血汗钱。2.房子消耗的费用资金有的房产有大量的物管费用、水电费用没有结清等等一些情形。签约时一定要留保证金，不然等过完户交房时一查费用就不好办了。三、房屋本身说到房屋本身的质量问题，就多了去了，这个最好是找一些懂这个的朋友协助一起去帮忙看看，而且最好是能够晚上、白天、雨后都去看看。再有就是可以在小区里，同小区里的人多聊聊，了解一下那栋楼那户有没有特殊的情况，比如凶宅等。尽量选择大品牌中介肯定是没错的，至少能有个保障，毕竟比较起来而言，那点中介费还是算不了什么的。

2018/1/24 15:22:23

根据多年二手房买卖经验，在物业交割环节只要遵循以下四个步骤，将会给购房者带来极大的方便。第一步，在物业交割前，需要通知出售业主腾空房子;如果有租户的，需要约租户到场。第二步，清点设施、清点欠费 　由于二手房一般都被上家装修和使用过，而在出售时对装修和一些设备通常都是赠送的，因此，应当在签订房地产买卖合同时，就将设施设备的品牌、成色以及能否正常使用写清楚，交房时按照合同约定清点。这些设施设备一般有：空调、抽油烟机、热水器、灯具，分别注明数量和品牌。对原房屋产生的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方都要在物业交割单上签字备档，买方需要向原业主索要各项费用交齐的发票;第三步，向出售业主领取房屋钥匙，并进行门锁更换;第四步，买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》。第五步，确认无误，结清尾款

2018/1/24 15:02:02

【案例再现】 何女士2014年8月通过某中介公司购买了一套北京市昌平区的一套经济适用，由于买的是经济适用房，卖方办理过户的手续较繁琐，因此他们先交了首付后，拿了房子钥匙为装修做准备。没想到，有一天他们请人来做设计时，开发商突然出现，原来他们是来维修楼下住户天花板的。 何女士赶紧掀去各个房间原有的地毡，目瞪口呆，原来地板上布满了裂缝，最长的裂缝接近三米，宽度达到两厘米，而且裂缝是贯通整个楼板的。且据维修人员说，该房之前已经维修过一次了。 何女士赶紧找来中介机构和卖方要退房，中介机构推说不知情，卖方则说从未维修过，质量已经得到买方认可。于是，定金不退，中介费不退。何女士的房子还没入住，就有一场官司摆在眼前。 【案例分析】 购房人发现房屋存在质量问题后，首先要确定是否属于保修的范围，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年。 如房屋质量问题属于保修范围，购房人可直接向开发商主张保修，卖主有配合的义务。如房屋质量问题不属于保修范围且存在于房屋买卖前，则原房主属于责任方，应承担维修义务。 【如何维权】 如果该房屋存在重大质量问题，已经影响到了该房屋的居住与使用安全的话，根据《合同法》第一百四十八条关于“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定，梁女士可以解除与卖方所签订的二手房买卖合同，要求卖方还购房款并赔偿相应的银行利息损失。 【坐标支招】 1、二手房交易不同于一手房，有很多隐蔽的质量问题不太容易发现，因此，在查验二手房时应小心细致，多看多观察，最好能够请有经验的人士一同查验。 2、在签署二手房交易合同时，应在合同中约定，如果存在质量问题，应明确责任方的责任和赔偿方式。 3、发现问题时应当及时与原房主联系解决，以便时间太久无法分清责任方。

2018/1/24 14:57:53

有很多购房者在买房时非常容易中了中介对房龄“伪年轻”的圈套。特别是对于刚需户或者第一次买房的购房者来说，由于手中钱不多，都是只关注价格，而对于房龄等问题一概不知。 2015年4月张先生通过某中介公司购买了，位于在北京市海淀区毛纺厂南小区的一套两居室，签约前中介公司经纪人一直告知房子是1995年的房子，放心买肯定没问题。由于张先生当时没太在意房子的年龄，很痛快的签了买卖合同。直到后来一位朋友前去参观他家房子的时候，这位购房者才知道原来这套房子是1985年的，已经有30岁了。 中介公司为了促成交易，有的时候会故意隐瞒老房子的真实“年龄”。二手房交易过程中中介公司隐瞒房屋真实年龄的现象，对于购房者会有怎样的影响呢?最直接的联系就是老房子的价格比新房子的价格低，房龄还会影响到贷款的数额和年限。在谈价时，购房者由于不知情，可能会比较容易接受这个“伪年轻”的房子，最终导致利益受损。 随着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的维修费用，实际购房成本将增高。所以在购二手房时，最好在有买卖双方及中介公司签字的合同中注明“房龄。如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。如果卖房者有恶意隐瞒房屋真实房龄的情况，严重损害购房者利益，则购房者有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

2018/1/24 14:52:14

在签二手房买卖合同时应当在合同里约定原业主物业结清，以及预留物业保证金。但时有物业交割完成新业主入住一定时间后发现原业主拖欠的物业＼取暖等费用还未结清，这时作为购房人可找成交中介，中介公司是该房成交居间服务提供者，有责任监督业主清偿所交易房子的一切费用。坐标网再次提醒广大购房者，买二手房一定要在房款里预留2-5万元物业保证金，同时坐标签约前的《签约风险视频》里面有相关风险提示：物业交割风险（预留物业交割保证金，杜绝后患）风险：交割之后发现的欠费，则可能由购房人承担。风控措施：一核：坐标将要求原业主提供相关票据，并向物业等单位核实缴费情况；二留：签约时留存物业交割保证金，如有欠费，从中抵扣；三返还：经纪人会陪同双方到房屋实地交割，签署《物业交割单》，监督返还保证金。坐标承诺，坐标将对房屋费用拖欠情况进行核查，如业主有费用拖欠、且留存的物业交割保证金不足以抵扣所欠费用的，则坐标承担先行垫付责任，并由坐标向业主进行追索。

2018/1/24 14:45:07

首先合同应该签署完整不留有空白，未填写内容应该划【X】或【\】；其次交易方留存信息必须填写完整，必填内容包括姓名、性别、国籍、身份证号码、通讯地址、联系电话等；最后只要涉及到有放弃监管资金的，买卖双方均应当在放弃资金监管提示函处签字，并填写正确的放弃金额(填写的具体数额为交易当中所有通过自行支付方式支付的房款总额，包括定金、物业交割保证金、自行支付的房款)。 合同签署需要重点注意的内容有1.抵押情况及抵押权人要明确(抵押权人不可能为业主本人)；2.要明确合同上贷款机构，落实在合同上；</p>3.明确填写拟贷款金额及贷款批贷金额不足的解决方案；4.在主合同中应明确约定房屋交付时间及户口迁出时间；5.补充协议中关键条款的约定应明确，如首付款支付时间、过户时间等；6.补充协议其他约定有无勾选或划x；7.补充协议中不应有不当承诺。

2018/1/24 14:38:46

家装就像一首歌，我们来一起倾听。 我以为我会哭，但是我没有，装修何尝不是一种领悟，让我把装修清楚，虽然那装修的痛苦，将日日夜夜，在我灵魂最深处，我以为我会怒，但是我没有，当我看到装修的深处，竟然像孩子一样无助，这何尝不是一种领悟，让你把装修看清楚，家装是奢侈的幸福，可惜你从来不在乎，啊!我的家装就此结束，啊!一颗心眼看要荒芜，我的家装若是错误，愿你我没有白白受苦，若曾真心真意付出，就应该满足，啊!多么痛的领悟，家曾是我的全部。只是我回家来时路的每一步，都走的好孤独，啊!多么痛的领悟，家曾是我的全部，只愿你挣脱情的枷锁，家的束缚，任意追逐，别再为装修受苦。一首唱到装修人痛楚的歌曲，让我们明白很多，接下来就为大家分享一下装修后的&ldquo;领悟&rdquo;。1. 床垫不要太软，对脊椎不好。2. 如果家中会做饭频率很高的话，尽量放弃开放式厨房，会有油烟问题。3. 卫生间、厨房小水宝，热水来得快，使用时比较方便。4. 很多人说烟机中式的比欧式的吸力更强，其实是不对的，吸力的好坏主要看排风量。5. 电源插座能多装尽量多装点，否则家里到处都是拖线板。6. 鞋柜的隔板不要做到头，留一点空间好让鞋子的灰能漏到最底层。7. 浴缸PK淋浴，二选一的话，还是建议淋浴，浴缸装好，从来也没泡过澡的不是少数。8. 如果有2个卫生间，装一个浴缸还是有必要的，泡泡大件衣物，帮小宝宝洗澡都是不错的选择，按摩浴缸就不必了，泡不了几回，还特别贵。9. 装灯时没考虑餐桌摆放位置，现在灯不在餐桌正中。10. 如果喜欢上网，每个房间的每面墙上，都预留至少2个网口和2个以上的插座。无线路由的确可以解决问题，但是据说有时候还是不稳定。11. 后悔厨房烟道没有打出去，现在只要楼里有人烧菜，自家的脱排油烟机就必须同时打开，不然满屋子的油烟味。12. 房内各种插座的位置，与后来买的家具尺寸有偏差，浪费了很多插座。13. 如果在商场里都么买到的，就千万不要叫木工做！除非这个木工手艺相当的好。14. 地板颜色要略浅的，不容易看到灰，厨卫地砖反而要略深，不容易发现到处都是头发，这样才最耐脏。15. 餐厅最好装个吊扇，超级舒服。16. 储物空间尽量多一点，入住后需要收纳的杂物会越来越多。17. 阳台的墙面最好还是用瓷砖，比涂料更防水。18. 后悔买了装了那么多灯，其实固定用的就那几个。19. 厕所的梳洗台是玻璃的，超级容易弄脏。20. 卧室的顶灯最好是双控的，门旁一个，床边一个，省得大冬天躺在床上了再起来关灯。21. 浴室五金件,龙头之类的绝对是一分价钱一分货。22. 装修时尽量不要留擦不到的地方, 死角卫生很难搞。23. 将来打算要孩子的家庭，一定要算好尺寸，在床的旁边要预留可放婴儿床的位置。24. 建议所有龙头都装冷热水管，装修时多装一点花不了很多钱，事后想补救超级困难。25. 房间里的不实用的布置越少越好 人民币贴上去就撕不下来了 早晚过时。26. 买任何东西时注意家里面门的大小，别买好了搬不进去。27. 实木地板脚感好但需要保养，复合地板清洁起来方便。28. 隐形门是中看不中用的，想开着透气都麻烦。29. 步入式衣柜好是好，不过比较容易积灰，敞开式的书架、置物架等（没有门的那种），好看是好看，但是擦起来好痛苦啊，特别是书，一层灰。30. 灯千万不能是冲上的，那个挂上去之后就等着积灰吧。以上是坐标整理的一些经验，看完这些不知道大家有没有一些&ldquo;领悟&rdquo;。家装一定要看清楚&hellip;

2018/1/24 14:33:12