卖房

一、案情回顾2011年，杜某与石某在中介撮合下订立房屋买卖合同，双方约定，出卖人杜某应在房屋过户之日起90日内向派出所办理户口迁出手续，如出卖人未将该房屋相关户口迁出，应向买受人承担违约责任。石某取得所有权后于2018年将该房屋售给李某。关于户籍问题，石某与李某在房屋买卖合同中也有类似违约责任的约定。待二人交易完成后，李某发现这套房屋内还有崔某的户籍。于是，李某将石某诉至法院，要求其承担违约责任。法院审理后查明，该房屋最早是杜某自崔某处购得的，杜某取得房屋所有权后，并未向公安机关查询房屋户籍迁出情况。石某从杜某处购得房屋后，同样也未查询。因李某和石某的购房合同中关于户籍迁出有明确的约定，经法院调解后，石某向李某支付六万元违约金。此后，石某同样依约将杜某诉至法院，要求其承担违约责任。法院审理后认为，即使涉案房屋内尚有他人户口非出卖人杜某原因导致，但作为卖方也应尽到注意义务，在合同有明确约定的前提下，杜某应向石某承担违约责任，最终判决他向石某赔偿违约金六万元。二、法官支招房产交易过程中，户口迁移环节很容易成为房屋买卖中产生纠纷的“坑”。对于卖方，在签订房屋买卖合同前，一定仔细研读即将要签订的房屋买卖合同，确定双方的权利义务，避免因为疏忽而承担可能的违约责任。在签订房屋买卖合同前，要务必确认待交易的房屋是否有他人户籍。如有他人户籍，可及时向有关人员联系迁出户籍。一般而言，业主凭借房屋所有权证和身份证明，即可向户籍登记机关查询房屋户籍登记信息。如经查询，发现房屋内有他人户籍，且无法将其迁出，基于诚信原则，在房屋交易中则务必向买方释明。对于买方，在签订房屋买卖合同前，要看清即将签订的房屋买卖合同，确定双方的权利义务，避免因为疏忽而承担可能的违约责任。如买卖合同中有关于户籍迁出的约定，完成房屋过户登记后，一定要及时查询房屋户籍迁出情况，避免扩大损失。

2019/8/10 16:57:24

几乎各行各业都会在实践当中发现问题，并更新换代，与时俱进，房地产行业也是如此。首先是形式上的更替，从第一代茅草/瓦石房到第二代钢筋砖瓦房，再到第三代电梯高层房，以及未来将要实现的第四代空中庭院房……都是积累了人们的经验、智慧，在结合当时的现实情况衍生出的产品。再来是管理上的更替，因为住房形式、市场形式、社会风气在变化，管理制度就需要时长地查漏补缺了。比如，针对楼市当下繁多的乱象，规范不动产登记就势在必行了，在证件和手续上也发生了一些变化，这几点房本冷知识该了解。一、“不动产证”和“房产证”是一样的吗？如果是严谨一些来看的话，二者是有一些区别的。一是发放单位不同：由住房和城乡建设部所发放的是房产证，而由国土资源部所颁发的则为不动产证。二是法律效益的范围不同：房产证是购房者交易并取得房屋合法所有权后，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。不动产证是法律规定需要登记的不动产物权证件。三是证件的信息不同：房产证上有房屋的面积、地段、单元和楼层，还有户主的信息。不动产证在房产证信息的基础之上，还增加了还有其它的像宅基地等信息。有了“不动产证”之后，“房产证”就没用了？房产证只能代表房子的产权所有，并不能代表土地所有，所以功能比较单一，不动产证是“三证合一”的产物，功能更加齐全一些。所以不动产证可以被理解成新版房产证，但是房产证却不能被叫做旧版不动产证。当然，话又说回来，这是两码事，有了不动产证，房产证也有一定的法律效益，因此还是要好好保持。二、“房产证”有必要更换成“不动产证”吗？现在楼市监管措施正在不断完善，未来需不需要不知道，但就目前而言，我们买房自住的人其实没必要一定要去特意换证，除非是需要投资出租或者是卖房交易，不动产登记是要今后肯定要去做的事情。“红证”、“绿证”、“黄证”有什么特殊意义吗？红色：房产所有权和土地所有权合一的证（商品房，可自由交易)。绿色：土地性质为国有的房地产权证，分为国有出让和国有划拨两种土地性质。(出让性质的可以正常交易，划拨性质的必须在补缴土地出让金后，转为出让性质才能正常交易)黄色：红绿证用地情况之外的房地产权证，比如以征用划拨方式取得土地使用权、职工购买的平价房、优惠价房等情况。当然，由于房地发展的前20年，很多地区漏洞百出，市场多有很多不和规矩的事情，所以实际情况也不尽相同。有些地方是统一的，也有些是分颜色的，主要以红色居多，而黄色的在很多城市都已经见不到了。三、房产证如何分辨真假？其一，发证编号：通过网站或者电话就查询一下发证编号，假证一查便知。其二，封皮：真的封皮是进口塑纸材质，摸起来较硬且有凹凸感。假证多用镀膜纸，用手就可以把塑料镀膜撕下来。其三，纸张：真的纸张是印钞纸材质，可对比纸张的挺括度和音色来辨别真伪。真的底部的“房产证所有权证”相对凸出、清晰，容易看出来。假的往往颜色深浅不一。真的在封面里页中有印制流畅的“翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花"，而假的粗糙，线条刻板。在房产证的发证机关盖章页上，具有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，假证工艺达不到这么细腻。其四，附记：真证的附记会注明产权来源和分摊面积等。假证上内容往往一片空白。其五，图纸：房产证后面会有一张单独的房屋分户图纸，且是较厚的专用纸，假的纸张是很薄的4A纸。房产证骗局很多，各位购房者应该有所警惕。比如，有些地区仍然允许开发商代办房产证，所以犹豫开发商拖延不作为或是倒闭跑路，导致业主入住一二十年都拿不到房产证的情况并不少见。也有的利用老百姓对概念的不清晰而骗取高额的手续费，其实办证只需几十元，根本无需几百上千那么多。更有造假的，花钱却没买到房子产权，最后房子变成了别人的。最后，诸葛小编要提醒一句，买房有风险，出手需谨慎。

2019/8/10 16:38:49

买房纠纷不断，很多时候，购房者买房，明明是有理，但却说不清，这是为啥？在法治社会，碰上纠纷闹上法庭，都是要讲究证据的。买房的时候，签订购房合同就显得尤为重要，因为一旦发生维权，购房合同就是维权的法律依据。那么，签订购房合同要注意什么呢？来看看常见的合同陷阱有哪些。陷阱一：未注明因何种原因退房以及后果在我们与开发商签订了认购书后，就需要缴纳定金，以保留这个房子。但很多时候由于个人信用记录不良、银行贷款政策、个人流水不够等各种原因，导致未能在一定时间内办理好贷款或无法办理贷款。这个时候，开发商会认定是购房者没有履行合同，所以没收定金。建议在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。陷阱二：合同主体不明确很多楼盘的开发商和投资商都不是同一个公司，甚至会出现多个投资商和开发商的情况。值得注意的是，买房签合同，我们签订合同的对象是开发商而不是投资商。有时代表开发商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者。合同主体不明确，一旦发生任何问题，开发商之间互相推诿，导致一些问题无法顺利解决。我们在签约前，需要了解代表开发商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”，否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免开发商推卸责任。陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字很多开发商在与客户签约时，会出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是开发商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。在签订补充协议时，一定要仔细查看，避免自己的合法利益受到侵害，最好带上律师或者有相关签约经历的朋友。陷阱四：“最短时间”与“最好”合同是双方意思一致的表达，但是，在合同中经常出现“如果发生问题，在最短时间内解决”，“选择最好的国外进口材料”等这样的字眼，这并没有什么实际的意义。最短时间究竟是多短？我们不知道，所以应当约定好具体的时间。最好又是怎么个好法，应当在购房合同中写详细，比如具体的品牌。签订购房合同时，一定要将时间、地点、材料等写具体、写清楚，不要使用模糊的字眼，并将开发商的口头承诺落实在合同里。陷阱五：约定提前交纳部分费用房地产开发对于资金的要求非常高，开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳。比如有些开发商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这是不合理的。购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。陷阱六：卖方解除合同在一些开发商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。” 这显然是不公平条款，假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果开发商以此为由，没收其已付95%的价款，显然对买房者来说不公平。作为当事人一方的开发商，其并没有权利来没收他人的财物。依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。陷阱七：处理结果不明确很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。购房者与开发商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等的处理办法，做到越详细越好。陷阱八：以偏盖全开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等。对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。陷阱九：拒签补充协议开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办?不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢? 就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了。买房签订购房合同及补充协议，一定要仔细看清楚相关的条款。类似于房屋的位置、面积的大小、具体的价格等，要写详细，对于延期交房、面积差异等问题该如何处理，要与开发商约定好，做到万无一失。

2019/8/1 14:30:27

拆迁补偿所赔偿的是房屋所有人，而房产证是证明房屋所有人的最有利的文件，但并不是唯一有效的证明材料。对于没有房产证的房屋拆迁，并非绝对没有赔偿，应分情形确定。下面，就将分不具有房产证的原因和房屋建造时间就其是否能够得到拆迁款分情形进行说明。壹不具有房产证的原因1农村自建房农村自建房如果按照正规程序修建是具有房产证的，但在实践中，不少农民朋友在土地上擅自修建房屋，并未办理相应的土地审批以及房屋建造审批手续，以至于没有房产证，对于这种情况，可以让当地政府、村委会等出具相关情况说明对房屋产权加以佐证，可以得到赔偿。2小产权房小产权房是没有单独的房产证的，而只有大产权一个独立的房产证，若遇拆迁也是能够得到赔偿的，但是针对于大产权进行赔偿，各小产权人可与大产权人协商赔偿款的划分及处置方式。3买卖房屋未过户的双方签订房屋买卖合同但未办理过户的，若双方已实际交付房屋（买方入住）且已付清房款，即使尚未办理过户手续，拆迁赔偿款亦应属于买方所有，若卖方据以房屋登记强占赔偿款，买方可向法院提起诉讼。一般情况下，如果房屋是属于正常的买卖，卖方在收款之后还没有为买方办理过，过户手续此时如果房屋遇到拆迁，那么该房屋由于卖方违约在先，使得买房无法获得拆迁款的这种情况，买方可以要求卖方进行赔偿，如果卖方已经取得了拆迁款，也可以要求卖方返还拆迁款。但是如果对于有些房屋本身就无法办理产权证，那么就要看该房屋是否属于违章建筑，如果是属于违章建筑是没有办法获得拆迁款的。还有一些农村的房屋，由于在建造的过程当中可能缺乏正规的手续，有可能农民在这里住了很多年但是依然没有产权证，此时如果遇到拆迁，可以要求政府出具相关的产权证明，只要能够证明自己是该房屋的合法所有权人，依然有权要求获得拆迁款。

2019/7/27 14:49:18

房屋所有权证，简称房产证，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。一般我们买房都是有房产证的，但是有些时候也会有无房产证的房屋交易，比如购买小产权房等等，这种类型的交易无疑是有法律风险的。接下来，小编就具体谈一下这个问题。壹无房产证，提防一房多卖由于房子没有房产证，购房人和售房人之间只是合同关系，换言之，你把房子买过来了，只是观念上的“买过来”，而不是房屋所有权人，根据《物权法》规定，不动产所有权的取得，以登记为生效要件，不动产未登记就不发生法律效力。登记的后果是房管部门会给发放房产证，上面会注明房屋所有人是谁，从而在法律上保护购房者的利益。购房者没有房产证，售房者如果有过后取得房产证，再把房子卖给别人，又办理了过户手续，这样，房子就是别人的了。购房者只能要求售房者赔偿经济损失了。贰无房产证，无法基于物权展开其他交易房屋所有权人可以对房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，但是没有房产证（不是所有权人)，就没有办法对行使以上权利了，具体来说，就不能把房子出售、出租、抵押、典当、赠与、拆除，无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任，在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。叁无房产证，遇到拆迁很麻烦根据《城市房屋拆迁管理条例》被拆迁人是指“被拆迁房屋的所有权人”，也就是说，假如遇上拆迁，你将没有拆迁补偿，当然，像那种尚未过户，但是是合法建筑的，售房人是房屋所有权人，售房人可以得到拆迁补偿，你可以依据合同要求赔偿，通常他拿了补偿款，也有钱赔给你（当然，他不愿意赔或者赔偿金额有争议，那只有打官司了），假如是违法建筑，那就真的没有拆迁补偿了，如果你是不知情的，还可以依据合同要求售房者赔偿。肆无房产证，离婚难分房对于没有取得房产证的房子，不管是婚前买还是婚后买，只要尚未取得房产证的房屋，法院在离婚判决时将会对房产不予处理。但也不是真的就不管了，等到正式取得房产证的时候，当事人可以另行起诉，到时候再确定分割方案。伍写在最后其实，购买无房产证的二手房，在司法实践中还会有其他更多的风险，这种购房行为小编实在不建议，要买期房，可以购买证书齐全的预售房，起码还可以到房管局进行备案登记，防止“一房多卖”和“多重抵押”。

2019/7/27 14:40:41

买房究竟是属个人所有还是夫妻共同所有？买房时，父母出资部分能够要回来吗？婚后共同还贷的，离婚时房产怎么分割？壹房产登记在一方名下的情形（假设下述情形中的房产登记在男方名下）1婚前购买男方婚前支付首付、男女双方婚后共同还贷的，该房产如在双方离婚时男方要求归其所有，法院将认定该房产为男方所有，由男方向女方补偿婚后共同还贷的金额及对应的增值部分金额，计算公式为：[婚后还贷本息总额÷（购买时房价+应还贷款利息总额）] ×离婚时房价÷2举例如下一套房产，购买时价值100万，婚前男方支付首付50万，贷款50万，应还贷款利息20万，现男女双方已还30万，现该房产价值200万，离婚时男方应向女方补偿：30÷（100+20）×200÷2=25万元。即男方向女方支付补偿款25万元后，房产可分割给男方所有。2婚后购买（1）婚后，夫妻一方以自己的个人财产（须证明该财产是个人婚前财产）全额出资购买房产且该房产登记在自己名下的，该房产属于出资一方个人财产。（2）婚后，以夫妻共同财产购买的房产，无论登记在哪一方名下，房产均属于夫妻共同财产。3父母出资A、部分出资的婚后男方父母部分出资的，且房产登记在男方一人名下的，该部分出资视为对男方的个人赠与，即该部分出资及相应增值部分属男方个人财产，其他男女双方共同出资部分一般属于夫妻共同财产。举例如下一套房产购买时价值100万，男方父母出资50万，男女双方支付50万，房产登记在男方名下。离婚时，该房产价值200万，则女方所占份额： 50÷100×200÷2=50万元，男方所占份额：200-50=150万元。B、全额出资的。无论婚前还是婚后，男方父母全额出资购买房产的（注意：仅限全额出资购买情形），且登记在男方一人名下，视为父母对自己子女赠与房产，该房产属男方个人所有。贰如房产登记在双方名下如房产登记在双方名下的，无论是婚前或婚后购买、一方或双方支付房款还是父母出资，该房产均认定为夫妻共同财产。叁“加名”属赠与“加名”属赠与，视为夫妻共同财产。夫妻一方的个人财产，婚后将产权变更为双方名下，即我们俗称的“加名”，视为夫妻的财产约定，属于夫妻共同财产。上述认定规则仅是一些常见的情形，现实中由于购房时间、资金来源、还贷情况、产权登记等情形不一，使房产产权的认定及分割出现更多复杂的情况，具体问题具体分析

2019/7/27 14:24:51

二手房交易的过程中有很多需要注意的地方，很多朋友选择购买二手房就是看中了二手房省钱的优点，但是二手房省钱只是相对于新房而言的，从税费上来看，购买二手房缴纳的税费要比新房缴纳的更多，那么二手房要交哪些税呢？二手房交易有哪些风险呢？壹二手房要交哪些税1契税个人购买家庭的一套住房，面积为90㎡及以下的，按1％的税率征收契税。面积为90㎡以上的，按1．5％的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90㎡以上的按2％的税率征收契税，北上广深二套房除外。2个人所得税二手房如果符合满五仅有一套住房两个条件就能免征个税。每个地区的征收标准都有所差别。3增值税及附加不动产证未满2年的增值税及其附加税税率为5．6％（增值税税率为5％）。不动产证满2年的免征增值税。4其他费用除了上面提到的几个主要的税费之外，还要考虑到其他的杂费，比如在对所购买的二手房需要进行总价评估的评估费用，还有贷款产生的担保费，还有一些数额比较小的费用，比如在过户的时候需要办理的手续费和需要缴纳不动产登记费等，都是按照不同城市相关的收费标准来收取的。贰二手房交易有哪些风险1产权问题房屋产权的形式有很多种，有的房屋是没有产权的或者是产权交易受到限制，不能够进行二次买卖，买二手房之前应该查看房屋是否存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质是否为集体或划拨、是不是安居用房等影响上市交易的情况。2无法办理房产证有些二手房可以办理房产证，但是有些二手房在短期内无法办理房产证，这是由于户主或者其他原因，在短期内无法完成买卖双方的产权转移手续，购房者如果想要买该套房子，就应该了解清楚房屋的房产证到底是因为房主不愿意缴纳税费，而未办理；还是房子存在其他问题，导致无法办理房产证。3资金安全购房者需注意二手房房款资金的安全问题，资金安全主要是业主拿到定金或首付款后玩消失就麻烦了，另外还需要注意有的房产有大量的物管费用、水电费用没有结清等一些情形。签约时一定要保留保证金，不然等过完户交房时容易造成麻烦。4中介违规操作有些中介公司可能存在提供违规中介服务的情况，如在二手房贷款时，为购房者提供零首付的服务，即购房者所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。购房者以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，全部的责任购房者可能都要承担。以上就是关于二手房要交哪些税费以及二手房交易风险的介绍了，现在有很多朋友买二手房都是通过中介公司购买的，虽然房产中介公司的工作人员有更多的房产交易经验，但是购房者选择什么样的房产中介公司，就决定了房产中介公司工作人员的职业素养，所以大家还需要谨慎选择房产中介公司。

2019/7/27 14:13:04

办理贷款时，购房者会与银行签订贷款合同，合同中一项非常重要的内容就是选择还款方式。商业银行常用的还款方式有两种，分别是等额本金还款和等额本息还款，很多购房者在选择的时候会因不了解这两种还款方式而无从下手，到底哪种方式更适合自己呢？什么是等额本金？具体还款有哪些区别？如何选择适合自己的还款方式？壹什么是等额本金？定义：等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。特点：每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，然后逐月减少，越还越少。贰什么是等额本息？定义：等额本息又称为定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。特点：每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。叁具体还款有哪些区别？以贷款100万元，还款20年为例，等额本金和等额本息每月需还款金额与对比如下：等额本金和等额本息还款额区别肆如何选择适合自己的还款方式？等额本金因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年轻人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。等额本金总还款金额少，节省还贷成本，但前期月供多，压力相对较大，月收入高且想省钱的购房者可以选择；等额本息总还款金额高，但月供稳定，容易接受，收入平稳又不想压力太大的购房者可以选择。

2019/7/20 16:09:53

买房了如何迁户口？具体需要携带哪些资料？今天就来跟大家分享一下相关知识，希望给大家实际的帮助。 一、购房迁户需要携带的资料：1、申请入户的书面报告；2、房屋产权证、他项权证或收件收据；3、购房人与入户者关系证明、户籍证明（或户口簿）4、劳动部门出具的失业证（指非农业户口）5、其他相关证明材料。 二、买房迁户的具体流程：1、购房者持以上的有关证明材料到派出所申请；2、凡被批准购房入户者，到派出所领取《准予迁入证明》；3、回原户口所在地派出所办理户口迁出手续；4、凭《准予迁入证明》（第三联）及《户口迁移证》、身份证到派出所办理入户手续。 注意事项：1、 须在所在派出所办理购房入户；2、 未满18周岁者不得单独立户。 户口迁移申请书XX公安局户政处：本人（户主）于**年**月**日，在xx市**区**路**号**楼盘（写清楚楼盘的全称）*区*单元*号，购买商品住宅一套，面积**平方米，购房金额**万，并于**年**月**日取得房产证和土地使用证。本人及随迁家属已于*年*月*日实际居住**（楼盘名），根据XX市购房入户政策，现特申请将以下三人迁入XX市：1、姓名，性别，出生年月，身份证号2、配偶，姓名，性别，出生年月，身份证号3、女儿或儿子，姓名，性别，出生年月，身份证号申请人：**（一定要手签） 申请日期：**年**月**日

2018/12/16 9:54:43

过户是购房过程中重要的一步，只有当房子过完户后，这所房子才真正的属于购房者。但是在某些时候购房者明明该付的款项已经全部付完，却被告知房子无法过户。这是为什么呢？以下四种情况二手房是难以办理过户的，购房者在交易前一定要考虑清楚。 1、贷款尚未还清 有些购房者在房产交易的过程中，原房主因为房屋贷款还未还清，导致房产证还抵押在银行，往往购房者在交了首付后才得知因房产证被抵押在银行而无法过户。 要想过户，必须先还请贷款，才能将房产证拿回从而顺利过户，如果房子还做了其它担保欠款，也必须先还清，才能办理过户。这种情况下如果房主本身没有还清贷款的能力，就需要购房者先支付部分款项用于解抵押，这样对于购房者而要存在一定风险，建议第三方资金监管机构介入。 2、房屋其他产权人未同意卖房 有些房屋的产权人不止一个，如果在卖房时，只有一个产权人签字同意卖房，该合同无效。即使过完户，只要未签字的产权人追究起来，也只能退房。这种情况常见于夫妻共有房产，在过户时，必须要房产证上所有产权人到场签字，即使有人来不了，也要有授权书，委托他人来签字。 3、房屋被查封 有些人在进行二手房交易时没有通过靠谱的中介机构，所以导致有时候交易的是被查封的房屋，直到过户时才发现交易的房屋已经被查封，这样的房屋在查封期间肯定无法过户。 4、经济适用房未满五年 交易尚未满五年的二手经济适用房签订买卖合同是无效的，并不会受法律保护。但在现实情况中，一般都是双方私下约定满五年之后再过户，但是在法律上此约定无效。 有时在未满五年之前，因为房价出现了上涨，好多卖家都感觉卖亏了，都会以经济适用房未满五年，国家规定不允许上市交易的理由到法院起诉主张合同无效。而法院也会依法认定合同无效，买家不得不返还房屋。因此经济适用房如果未满五年，是肯定无法过户，在交易过程中，也要承担极大的风险。 最后，提醒各位购房者在进行房屋交易时，一定要提前了解好该房屋是否可以正常交易，正常过户。在必要时，可以选择相关的法律人士来协助交易，这样可以让自己在交易过程中降低风险。

2018/12/12 9:05:35