卖房

买房子是一个很麻烦的事情,不仅看房麻烦,买房交钱也很麻烦。因为买房不仅要交买房的钱,还要交买房产生的很多税。那么买房要交哪些税呢?下面小编就为大家讲解一下。 1、契税 90平及以下的普通住房,并且该住房属于家庭的唯一住房,减按照1%税率征收契税,90`144平的普通住宅1.5%,超过144平的3%,非住宅3%。一般的话契税会跟着首付款一起缴,开发商代收。交纳相关费用,开发商会出具正式的购房。 2、印花税 在订立合同的时候就直接缴纳,总房款的0.05%,一般跟首付款一起缴,方便开发商统一办理合同登记和房产证。 3、银行按揭费用 如果理按揭贷款,签合同时要交的第二组费用是银行按揭费用,商业贷款的收费项目,各银行间有细微的差别。 ①抵押登记费:80元/户 ②权证印花税:5元/户 ③保险费:财险保险费=总房款×年费率×年限系数。保险费一次交完。(保险费率大致为:1～5年为0.07%,6～10年为0.06%,11～15年为0.055%,16～20年为0.05%,20年以上为0.045%) 4、大修基金 购房款的2%-3%是公共设施、共用设备(涉及房屋共有部分如外墙、屋顶、下水道、水管等)的维修基金。执行的收费办法是: ①不含电梯:总房款×2% ②含电梯:总房款×3% ③部分试点楼盘按50～60元/m2收取 开发商或者物业公司要在当地房管局指定的银行开户后,购房者可以自行交存。一般来说,购房者在领钥匙,办理入住手续时,开发商就会代收房屋维修资金。 5、物业管理费 从收房日开算,以购房人验收房屋合格之日起开始计算。如开发商发出入住通知书后,购房人无正当理由不进行收楼的,物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。一般先交三个月。 产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房,均应交纳物业管理费。 6、权属登记费 80元/套,权属登记费就是办理房产证的费用。 7、交易手续费 住宅建筑面积 X3元/㎡;非住宅 建筑面积 X11元/㎡ 以上就是关于新买房子之后要交的税都有哪些。当各位购房者了解清楚各项税费的名称后，建议购房者提前了解这五种税的计算方式,然后再缴纳这7种税。

2018/12/3 15:13:38

最近很多网友都询问二手房交易办理过户后，怎样查询过户是否成功。针对这一问题，购房指南今天为大家详细介绍下。 二手房交易办理过户有以下几个步骤： 步骤1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 步骤2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。 买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 步骤3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权。 对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 步骤4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。 步骤5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 步骤6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 步骤7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款。 待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 步骤8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 二手房过户是否成功，怎样查询？ 二手房过户，是整个二手房交易中的一个重要环节，一般是委托中介人员完成。具体的查询方法有以下几种： 第1种：如果不嫌麻烦，可以自己去国土局查询。 第2种：拨打当地国土局办文查询电话，按语音提示输入过户回执号，回复是“复涵代取”就是过户成功。 第3种：网上查询。这个是最方便、最省时的途径。 备注：去国土局办理过户后，国土局会给一个回执，一般在5个工作日后输入回执编号，即可查询办理进程。但是新房无过户价，时间比较久。 二手房买卖应注意事项共有以下几点： 看房屋手续是否齐全（查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）； 还有产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）； 注意交易房屋是否在租（须注意：买卖不破租赁）； 土地情况是否清晰（是否有土地抵押，查封等）； 市政规划是否影响（是否在动迁红线内）； 房屋是否合法（不要有违规搭建等，无法办理过户）； 单位房屋是否侵权（福利分房等）； 水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是教育地产）； 中介公司是否违规（选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）； 合同约定是否明确（违约赔偿责任）。

2018/11/12 9:10:12

几乎对于所有人而言，买完房成为业主之后，最关心的莫过于自己的房本什么时候能够拿到手了。今天就这个问题，来告诉大家买房以后或者交房以后多久能拿到房产证。 一、买房之后多久能拿到房产证？ 我们先一起来看看法律的规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： 1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； 2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； 3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 也就是说如果是期房，已经交房有90天了还没有拿到房产证，或者说现房签完合同90天了还没有拿到房产证，业主有权利向开发商讨要说法，可以维权了。 实际上，即使购房合同中没有具体规定取得房产证的时间，期房的购房者也应在房屋交付使用（开发商交给你房屋钥匙的时间）后90日内取得房产证，否则，开发商也要承担违约责任。 二、是否必须贷款还清才能取得房产证？ 对于贷款买房，很多人都有这样的误解，认为在贷款未还清之前，房产证需要抵押给银行，等到贷款全部还清后才能取回。实际上，确实曾经有银行要求借款人用房产证作为抵押，但是目前，这种情况已经极为少见。 购房人在通过银行按揭贷款购房时，要与银行签订《抵押合同》及《贷款合同》。在产权等相关证书办理完毕后，房管部门再对该房屋进行登记备案，设定抵押权。因此，购房者需要到房管局办理标明抵押事项的《房屋他项权证》，然后把《房屋他项权证》放在银行，就可以拿到房产证了，但是房产证上会备注贷款尚未还清的情况。 当贷款全部还清之后，购房者需要带着银行所开具的贷款结清证明去房管局做变更登记，同时解除房屋抵押，撤销《他项权利证》。 三、具体办理证件时间 1、若是贷款购房，当所有材料齐全的情况下，银行审批会需要7～10个工作日。 需要注意的是，办理房产证时业主要在领证的时候到场，携带本人身份证并签字，同时要缴纳相关费用，包括契税、印花税、工本费等。 2、如果是开发商代办，需要自受理日起20个工作日左右。 开发商在完成自身相关手续的前提下，会集中要求业主将销售报备的合同、完款证明、贷款证明、发票、身份证等资料或复印件准备好后拿到房管局办理房产证。 通过以上内容的阅读，知道办理新房的房产证时间后，是不是心里有底了，作为业主的你也没那么着急和慌张了呢。

2018/11/3 14:00:14

在现实中常常会发生事与愿违的事情，房子想卖出去可是到处找不到买家。房子刚刚出租出去，才发现买主找上门来。这时候不仅是卖家，买家也会有疑惑，已出租的房屋能买卖吗？答案是肯定的，那么购买出租中的房屋需要注意什么问题呢？下面就随小编一起来了解下吧。 一、已出租的房屋能买卖吗？ 对于已经出租的房屋能买卖吗，答案是肯定的。因为房屋出租的法律关系中，承租人享有的是房屋的使用权，而房屋的所有权依然属于出租人；此外对房屋上设立租赁合同是一个负担行为，而房屋买卖是处分行为，两者同时进行并不冲突。 不过要注意买卖出租房屋的两个问题，一是买卖不破租赁，即在租期到期之前，房屋购买者不能要求承租人腾房。二是承租人的优先购买权，买出租的房屋之前要有承租的人的放弃优先购买权最好。 二、买卖出租中得房屋需注意什么？ 签订正在出租中的二手房买卖合同，应当注意以下问题： （1）不仅要在房屋买卖合同中注明房屋正在出租，还要将租赁合同作为二手房买卖合同的附件 如果不按这个要求做，则可能发生以下的风险： 1、一旦出卖人违约不想出卖房屋时，既可另行签订虚假租赁合同，将租期约定很长，将租金约定很低。这样依据“买卖不破租赁”，不论是出卖人或者买受人都无权主张承租人腾退房屋。这样足以打击买受人要求继续购买房屋的意志，而出卖人则不用承担任何违约责任。 2、出卖人可以降低租金，改变买受人的预期收益。 （2）要明确约定房屋租金何时转由买受人收取 通常房屋租金最迟在买受人支付百分之八十购房款或者房屋产权过户时，转由买受人收取。 （3）约定交房时间和延期交房的违约责任 不要仅在房屋买卖合同中简单的约定，租赁合同终止后，出卖人交付房屋。还要约定出卖人交付房屋的具体时间，以及逾期交房的违约责任。因为租赁合同到期后，承租人以各种理由不按期腾退房屋的情况非常普遍。 （4）要明确约定租赁合同到期后，如果承租人未腾退房屋，出卖人负有请求承租人腾退房屋的义务 因为就租赁合同而言，出卖人是租赁合同的出租方，是租赁合同的相对人；就房屋买卖合同而言，出卖人有按期交付房屋的义务。 （5）要明确约定买受人保留一部分购房款，待房屋交接后支付 因为出卖人办理完产权过户后，可能人都难以找到，但是对于正在出租的房屋，出卖人的多项义务尚未履行。 以上为您详细介绍了“已出租的房屋能买卖吗”以及“买卖出租中得房屋需注意什么”的相关内容，希望能够帮到您。房屋出卖行使的是所有权，房屋出租行使的是使用权，两者并不冲突。但是一定要弄清楚房屋出租和房屋买卖的关系以及买卖不破租赁，承租人的优先购买权等规则。

2018/10/28 13:49:59

随着婚姻法最新司法解释的出台，房屋署谁名字的问题变得更加敏感，不少已婚或未婚的未署名方希望能在已购房产上加上自己的名字，以保障婚姻法新规下自己的财产权，那么在房产证上要怎样加名？房产证加名又要注意什么呢？下面就随小编一起来看看吧。 一、在房产证上要怎样加名？ 怎样在房产证上加上妻子、女儿或父母亲人的名字？在法律上来说，“加名”实质上是增加房屋的共有权人。据了解，按照目前法律法规的规定，要增加房屋的共有权人，可以根据房地产权赠与、买卖或析产登记三种方式办理。 （1）赠与 假设房屋产权人想在自己的房产证上加上儿子的名字，那么可以选择将房屋的部分产权赠与给儿子。具体应该怎么操作呢？ 第一步应先到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到国土房管局的测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到国土房管局交易登记部门申请房地产权赠与登记，增加儿子为房屋共有人。 （2）买卖 想在自己的房地产权证上加上其兄弟的名字应该怎么办？你可以选择将房屋的部分产权卖给自家兄弟。你可以持房地产转移登记申请书、房地产买卖合同、房地产测绘部门出具的测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到国土房管局交易登记部门申请房地产权转移登记，增加你的兄弟为房屋共有人。 （3）析产 以房屋析产登记增加房屋共有权人仅适用于夫妻之间。如果你想在自己的房产证上加上配偶的名字，除了可以选择赠与、买卖方式外，还可以选择房屋析产登记。 你需要先到公证部门办理房屋的夫妻析产公证手续，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局测绘部门出具的测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、夫妻析产协议书、测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，再到国土房管局交易登记部门申请房屋析产登记。这样，你就能增加配偶为房屋共有人。 二、房产证加名需要注意什么？ 1、夫妻之间加名字 夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。但需带好结婚证、身份证、房产证这三类证件正本及复印件去房屋所在地区的房地产交易中心，同时产权人要到现场根据产权变更登记处的要求，写同意加名的书面声明，并在声明上签名盖手印。 2、父母子女之间加名 父母子女之间加名字或去名字，都将被视为份额买卖，要收取相应份额的契税及各项税费。

2018/10/25 14:29:11

现在有不少朋友都有买房的想法，但是各位买房的小白一定要注意在购房之前要做足功课，了解买房的一些专业术语以及需要注意的事项。很多朋友在买房的时候都会关注户型、楼层、地段、价格等等，但是对于“动线”，这个名词可能就没有了解了。但是其实动线和户型的好坏息息相关，所以大家一定要注意了解动线，那么究竟何为动线，动线又该如何看呢？ 一、什么是户型动线？ 动线，在户型中的解释主要就是指人在室内外活动时移动的点，是一种室内设计和建筑用语。动线的设计是户型设计师在进行户型开发时需要着重关注的一个方面。而作为房主，除非把房子拆了自己重新盖，不然从最初选择的户型就决定了动线，因为装修只能对动线形成简单的调整。因此，在购房前了解户型和动线尤为关键。 二、动线如何规划才合理 动线其实是由两部分构成的，第一就是指房屋内的各种固定构造物及摆设，另一部分就是指人流、物流的路径。这两者会因为不同的设计而相互影响。 但是在具体设计的时候，空间大小，包括平面面积和空间高度，空间相互之间的位置关系和高度关系，以及家庭成员的身心状况、活动需求、习惯嗜好等都是动线设计时应考虑的基本因素。 三、动线的分类及设计 户型动线主要分为三条：家人动线、家务动线和访客动线。这三条动线将房间划分了不同区域，分割了各自的空间，且三条线不能交叉，不然会导致户型空间功能混乱、动静不分，甚至还会造成房屋面积的浪费。 1、家人动线 家人动线主要涉及的区域就是客厅、餐厅、书房、衣帽间、卫生间和卧室，相信大家也能够看出来，这些区域都是私密性较强的，因此家人动线的设计要点就要以私密便利为主。 家人动线可以分为三块，分别为入户活动动线、学习放松动线、就餐动线。其中入户活动动线的路线为大门、玄关、卫生间、厨房、客厅、卧室；学习放松动线的路线为书房、阅读空间、阳台；就餐动线的路线为卫生间、厨房、餐厅、客厅。 2、家务动线 家务动线主要就是指厨房与洗晒衣物的地方，这些地方都是做日常家务会用到的地方，因此家务动线的设计要点就是顺序的安排，一定要避免重复路线浪费时间、体力。厨房的动线路线为储物柜、冰箱、水槽、灶具；洗衣房的动线路线为洗衣、晾晒。 3、访客动线 访客路线主要涉及到客厅、餐厅和公共卫生间。访客动线不应与家人动线和家务动线交叉，以免影响家人休息与工作。因此访客动线的路线为客厅、餐厅、公卫或者阳台。 规划户型动线对于如何装修房屋十分重要，能避免房屋功能划分混乱。所以大家在看房屋的户型的时候，可以先大致看看户型的动线。

2018/10/18 14:21:18

随着房地产市场的发展，二手房市场日趋火热。与一手房相比，二手房在价格和地理位置方面有独特优势，而且可供选择的区域、户型较多，所以越来越受到购房者的青睐。 但受各种因素的影响，二手房买卖过程中可能存在一定的风险，所以需要购房者结合自身的工作实践，对二手房买卖合同中可能存在的风险进行梳理。下面小编就如何规避风险提出建议，大家一起来看看。 一．尾款 一定要留存尾款（有时也有户口迁出保证金），具体金额由双方协商决定。特别是商品房，等房主缴纳完所有他需要承担的费用之后，再把尾款支付给房主。如果房屋存在欠费的情况，就从尾款中直接扣除。 二．产权人信息 一定要核对产权证和产权人的身份证信息一致，并查看是否有共有人，如有共有人，共有人必须到场。如果产权人或者共有人不能到场，必须有代理人，并提供授权委托书（最好和产权人通电话核实），核实代理人信息是否与授权委托书上面的信息一致。 如果产权人已婚，必须提供其配偶签字的《配偶同意出售证明》。 三．房屋产权调查 一定要核实房屋是否有抵押（产权证最后一页有体现或者去房产交易中心做房屋产权调查，即拉产调），如果有抵押，确定房主能够自行解押还是通过第三方（购买人一定不要拿自己的首付去替房主解押，房主很有可能签下多笔债务），确定解押的时间。 如果房子在出租状态，一定要确定租期，以及租金的归属，还要注意承租人此时拥有优先购买权，以及在租约到期时的清场问题。 四．资金托管 资金托管，除去定金和贷款以外的房款必须要做资金托管，如果交易双方放弃资金托管，坚持自行交付房款，可能面临的风险包括但不限于房屋出卖人无法取得全部房款，房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。 五．过户／交房时间 过户时间是在买卖双方都不影响到自己利益的前提下的共同商定下确定的。 另外，一定要明确交房的时间以及违约责任，一定要具体到某一个时间，比如，过户后1个工作日，切记做口头约定。 六．户口 建议最好去房屋所属的派出所去核实，有可能房子已经买卖过好多次，以前房主的户口还在里面迁不走，避免不必要的麻烦。确定现房主户口的迁出时间和违约责任。 由于二手房买卖合同中大多数都是制式条款，如果有别的约定可以体现在《补充协议》中，比如： 1．房子里面的家具家电怎么约定的，是房主全部带走还是留给买方（如果家具家电留下，最好事先拍张房子里面的照片，交割时方便核对）。 2．需要出售方承若的，也要写在补充协议中，例如，房子被查封怎么办？房子如果是“凶宅”怎么办？合同终止，定金／房款是不是能退？

2018/10/15 10:21:38

在购房者看来，一旦签了购房合同，那房子基本就算定下来了，买房也可以告一段落了！然而，小编要泼你冷水了，在以下这6种情形下，即使签了购房合同也无效，你只能白高兴一场！ 情形1、卖房者是无民事行为能力人 按照我国《民法通则》规定要求：无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，所以无民事行为能力人的房产买卖应由其法定代理人来代签合同，购房者与本人所签合同无效。 情形2、卖房者是限制行为能力人 对于限制行为能力人，其只能进行与之年龄、智力、精神状况相对应的民事行为，他们的房产买卖也需要由其法定代理人来代签合同，购房者与本人所签合同无效。 情形3、买卖双方存在欺诈行为 买卖双方在进行房产交易时，如果一方存在捏造事实或隐瞒真相等情况，比如卖方未告知买方所售房产已抵押，诱使交易达成，这种情况下所签合同无效。 情形4、买卖双方并非自愿交易 一般来说，房产交易必须是买卖双方自愿的，如果一方以胁迫的手段迫使对方签订房屋买卖合同，比如恐吓，这种情况下所签合同会认定为无效。 情形5、乘人之危 在进行房产交易时，如果一方明知对方处于危难之际或利用对方的迫切需求，强迫对方接受明显不公平的条件所签下的购房合同。 情形6、买卖双方损害国家、集体或他人利益 为了少缴税，在房产交易时，买卖双方往往会签订两份合同，一份以极低价格成交，而另一份为正常价格成交，这无疑损害了国家利益，这种情况下所签订的合同无效，甚至还将面临处罚。 虽说签订购房合同是件让人兴奋的事情，但不得不注意以上这6种情形，否则即使签了购房合同也无效。对于无效购房合同，大家遇到过吗？

2018/10/11 16:10:06

中国人的传统观念就是有房才有家,所以结婚前买新房是十分普遍的事情。当然买房是一笔大开销,小两口未必能承担得起,往往双方父母或多或少会给予援助。因此,在房产证署名的问题上也可能因具体情况变得多样,一般来说有五种不同的署名选择,不同的署名方案可能导致不同的法律后果。 情况一:只署男方或女方一人的名字有些经济实力的家庭可能会有这样子的情况——买房的所有房款由准夫妻中的一方或一方家庭独自承担,而房产证署一方一人名字。而这还分两种情况,其一是署名为出资方,其二是署名为非出资方。 ① 一方或一方的父母出资,仅仅登记在该方子女的名下,根据新《婚姻法》的规定,这属于该方子女的婚前个人财产,结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产,若出现离婚,该房产仍属于原产权人; ② 一方或一方的父母出资,但登记在未出资的另一方名下,法院通常认定为一种附条件的赠与行为,如果双方未结婚,该房屋属于产权证上所载一方的名下,但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚,则属于产权证下该方的个人财产。 情况二:署准夫妻双方的名字毕竟是为了结婚买的房子,房产证写准夫妻双方名字的情况是比较多的。 ① 准夫妻终成眷属。房子将视为夫妻的共有财产,即便是父母出资,如果没有借条等相关证据,这出资买房也将被视为赠与夫妻两人,为夫妻双方共有,若以后离异了,父母也无权索回出资款项。当然“有福同享,有债同背”,买房贷款也是夫妻的共同债务。 ② 若购房后准夫妻没有进行婚姻登记反而分手了。那么房子依然是为双方共有财产,买房贷款也是双方共有债务。而若涉及父母出资,父母要追讨出资房款则要提供相关证据证明父母出资是以准夫妻双方结婚为前提的,是一种附加条件的赠与。 情况三:署一方及该方父母的名字这是由一方承担全部房款,那么这就属于婚前财产,基本上没另外一方什么事情。但是如果婚后夫妻双方用婚后的收入还房贷的话,一旦离婚,另一方虽无法主张房屋,但对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产,并要求对方及其父母返还并平均分割。 情况四:署一方父母的名字对于出资方的父母或许会考虑到准夫妻一天没有结婚,存在不确定性,因而房产证会署父母名字,而这种情况,房子就是父母的财产,贷款也是父母的债务。但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的,而双方最后离婚,一方虽无法主张房屋,但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷,并要求父母返还并平均分割。 情况五:署双方及双方父母的名字这种情况房子将是准夫妻和双方父母的共有财产,贷款也认定为其共有债务。如果婚后仅用夫妻双方的婚后收入还贷的,双方离婚,对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产,双方父母则无权享有该部分财产。

2018/10/5 14:19:32

在房屋产权关系的划分中存在着一种共有关系，即两个单位或者两个以上共有的房屋。我国《物权法》也规定不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。但是共有包括按份共有和共同共有两种，在共同购买房屋时，两种产权方式下各自承担的权利和义务划分也有所不同。 1、定义 共同共有是指共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权，不分主次，不动产权证上不标或者用词模糊，并不显示彼此的关系。 按份共有是指共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，在不动产权证上，会标明谁的份额多，谁的份额少。 2、两种关系确立的条件 共同共有的产权关系是建立在共同关系之上的，以某种共同共存的关系作为发生该种属性的必要条件，比如，夫妻共有、家庭共有、合伙人共有等都符合共同共有建立的条件，确立房屋产权共同共有的形式，两者或多者之间是平等的。 按份共有则不需要这个前提或者说是限制条件，只需要共有人的共同意志即可，即使是两个毫不相干的人也可以建立这种关系，谁多谁少，自行商定。 3、房屋权利和义务的范围 在共同共有的产权关系下，共有人对房屋平等的享受权利，并承担相等的义务。换句话说，就是，只要共有关系存在，房屋的产权是不可分割的，所有人共同拥有完整的产权。但是一旦这种关系消失，共同共有也就不复存在，大家共同确定自己的份额，但是要秉承平等的原则。有合同的依据合同，没合同的，大家商议。 按份共有的房屋产权关系一开始就有各自的份额分配，承担的义务也是按照份额承担的，份额多的权利大，义务也大。反之亦然。 4、处分权 处分权是按份共有和共同共有最大的不同。《物权法》规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 所以，在共同共有房屋产权的方式下，如果需要处分房屋，则需要获得全部共有权人的同意才可，否则视为无效。而且，在处分的时候不得损害房屋其他共有人的利益，利益受损的共有人可以通过司法途径解决。 按份共有在处分房屋的产权的时候要经过三分之二以上的共有权人的同意，而且，如果按份共有的某个共有人要处分自己的份额或者将自己的份额转让出去的话，不需要征得其他共有人的同意，但是其他共有人有优先购买的权利。 5、债权债务 根据按份共有和共同共有的性质以及权力和义务可知，一旦涉及到债权债务的话，二者也是不同的。 共同共有的共有人在债权债务上是连带关系，出现债务问题时，所有共有人共同承担债务，不分主次。 按份共有的共有人在遇到债权债务问题时，还是按照自己拥有的份额来确定应当承担的相应份额的债务，份额多者，承担的债务也多，反之亦然。 6、分割权 分割权的行使一般由一方挑起，但是行使分割权就意味着可能对其他共有人造成损失，所以主张分割的人应当对其他共有人给予赔偿或者因为分割对房屋造成价值减损的，应当对损失的价值进行分割或赔偿。所以，行使分割权时要慎重。 如果共同共有房屋产权的共有人约定不得分割共有房屋的话，那么双方都应该按照约定，维持房屋现状。如果共有人有需要要对共有房屋进行分割时，有约定的分割方式，就按照约定进行，没有约定，就要重新商定，但是不得损害其他共有人的权益。 按份共有的共有人则可以随时要求对房屋进行分割，无论是有约定还是没约定或者约定不明确的，都不受限制。

2018/9/30 9:32:17